NB: LEGGE SCADUTA IL 31 MARZO 2019 –
Il Piano Casa Veneto è una Legge Regionale è la risposta alla crisi del settore immobiliare e se c’è una Regione in Italia che ha maggiormente usufruito del Piano Casa è proprio il Veneto.
Senza questa legge avrei dovuto rinunciare per molto tempo al piacere della progettazione, ma oltre a sostenere professionisti e imprese, ha soprattutto permesso a tante famiglie, o aspiranti tali, di costruirsi il proprio futuro attraverso possibilità che prima non avevano.
Per capirci, il Piano Casa ha trasformato terreni utilizzabili solo come giardino, o come orto, in terreni edificabili.
Se resti con me ti spiego come.
Il Piano Casa nasce dal Governo Berlusconi del 2009 per rispondere alla crisi del settore edilizio, mercato tutt’ora in forte difficoltà. Anche se di ispirazione nazionale, la legislazione “operativa” viene svolta a livello regionale. In Veneto, infatti, il Piano Casa fa capo alla L.R. 14 del 2009.
A cosa serve il Piano Casa?
Aiutare le nostre imprese in difficoltà non è il solo obiettivo di questa legge. Le finalità principali le possiamo riassumere in 5 punti:
- Sostenere il settore edilizio;
- Migliorare la qualità abitativa;
- Adeguare sismicamente le strutture;
- Agevolare la demolizione e ricostruzione di edifici in aree pericolose;
- Incentivare lo smaltimento amianto;
In sostanza, possiamo dire che il legislatore vuole sostenere un settore in forte crisi, come l’edilizia, privilegiando la qualità e la sostenibilità degli edifici e lo fa concedendo nuova cubatura, eventualmente da aggiungere a quella esistente.
Chi può usufruirne?
La condizione per costruire nuova cubatura con il Piano Casa Veneto è quella di avere un fabbricato esistente, in possesso dal 31 ottobre 2013, anche se si tratta di un progetto presentato. Hai capito bene! Anche se hai solo presentato un progetto di una nuova casa, entro il 31 ottobre, hai diritto all’applicazione di questo bonus volumetrico.
ATTENZIONE:
Il fabbricato non deve avere abusi edilizi, l’area non deve esistere su un terreno con un vincolo di inedificabilità e il Piano Casa Veneto può essere utilizzato per una solo volta, fino all’esaurimento del “bonus”.
Quali sono i vantaggi per la prima casa?
Se l’immobile oggetto di ampliamento è utilizzato per la prima casa del richiedente, i vantaggi sono incredibili, ecco perché facciamo una piccola premessa sulla definizione di “Prima Casa di Abitazione”.
La definizione di Prima casa di abitazione ha come riferimento la L.R. n° 26 del 2009, che le identifica come:
“le unità immobiliari in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo, o i suoi familiari, risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza ed a mantenerla almeno per i quarantotto mesi successivi al rilascio del certificato di agibilità”.
Ecco che le possibilità di rientrare in questa categoria sono molto ampie…
Oltre a nuovo volume, il Piano Casa Veneto ci regala dei “ Bonus” da applicare alla prima casa, che incidono sensibilmente sulle nostre tasche.
1 – Non si pagano costi di costruzione al Comune (oneri di urbanizzazione), eccetto i diritti di segreteria;
2 – Si possono derogare le distanze dai confini (anche se lo sconsiglio, perché se limita il diritto di costruire del confinante potresti passare dei guai);
3 – Non è obbligatorio costruire il garage interno e/o coperto (basta lo spazio esterno definito dalla L. Tognoli).
Niente male davvero…
Come funziona il Piano Casa Veneto?
Per facilitarti la comprensione ho voluto individuare 4 casi concreti, forse i più frequenti, lasciando eventuali sfumature in richieste specifiche che puoi fare qui.
Partiamo dal concetto principale: quanto posso ampliare col Piano Casa Veneto? Nell’immagine che trovi qui sotto, che è un’estratto dell’infografica che puoi trovare qui, cerco di schematizzare gli aspetti fondamentali.
Caso n° 1 – ampliamento in aderenza e/o sopraelevazione
Nel caso dovessimo ampliare questo fabbricato esistente (o un progetto già presentato e da costruire) il Piano Casa Veneto ci da del volume gratuito che è così suddiviso:
a) + 20%, (con un minimo di 150 mc, quindi circa 50 mq, per le prime case). Questo valore viene applicato per ogni unità immobiliare con un ingresso autonomo, quindi per bifamiliari, case a schiera e appartamenti disposti su due piani.
A questo valore iniziale è possibile aggiungere ad un altro…
b) +10% se utilizziamo impianti, con un minimo di 3 Kw di potenza, che utilizzano fonti rinnovabili, quindi fotovoltaico, solare termico, ma anche eolico o, in un uso più frequente nelle famiglie, le stufe o caldaie a pellet o a legna, anche se già installati;
c) + 5% se interveniamo sulla struttura per migliorare le prestazioni antisismiche;
d) +10% se dobbiamo smaltire pannelli contenenti amianto;
e) + 15% se portiamo edificio esistente e di ampliamento in classe energetica B;[/vc_column_text][vc_column_text]Facciamo un esempio:
Ho una casa di 600 mc (tralasciamo il metodo di calcolo, ogni comune ha il suo):
Posso ampliare di 120 mc (20% di 600 – punto a)
Aggiungerne altri 60 mc (punto b) + 30 mc (punto c) + 60 mc (punto d) + 90 mc (punto e).
Totale 360 mc di ampliamento, quindi circa 130 mq.
Caso n° 2 – ampliamento staccato
Il senso del Piano Casa Veneto sta tutto in quei calcoli, ma il bello deve ancora venire e lo vediamo proprio col caso n° 2.
Il volume che abbiamo scelto di ampliare in aderenza o in sopraelevazione possiamo addirittura spostarlo in un corpo separato, badate bene, fino ad una distanza di 200 m tra i due lotti di pertinenza che verranno generati.
Questo nuovo volume possiamo gestirlo in massima autonomia, quindi non solo creare una nuova abitazione per noi, ma possiamo anche venderla.
Sei d’accordo se diciamo che col Piano Casa possiamo avere un terreno edificabile?
ATTENZIONE
I volumi che vengono spostati, devono atterrare su un terreno di proprietà in possesso dal 31 ottobre 2013 e non deve avere una destinazione urbanistica diversa dal lotto dal quale è partito. Quindi, se la casa che voglio ampliare è in zona residenziale non può essere ampliata in zona agricola e viceversa.
Caso n° 3 – zona agricola
Ora passiamo al caso che coinvolge la zona agricola, e qui le cose cambiamo.
Con la presenza di un fabbricato in zona agricola, la Legge Regionale (prima con la LR 11/’04 e anche adesso con il Piano Casa) consente la possibilità ampliamento fino a 800 mc, a prescindere dalla dimensione originale e dai requisiti del proprietario.
In alternativa alla ristrutturazione o all’ampliamento ampliamento fino ad 800 mc, però, per costruire una nuova abitazione devi essere un agricoltore con determinati requisiti, che ti permettono di realizzare del nuovo volume solo se è a servizio dell’azienda agricola.
Dopo queste premesse, come ci si comporta col Piano Casa Veneto in zona agricola?
A differenza delle zone edificabili, il volume da ampliare non viene calcolato sul fabbricato esistente ma sulla cubatura massima assentibile.
Cioè?
Significa che il volume esistente per ampliare la casa in zona agricola si calcola non sul reale volume ma sugli 800 mc di ampliamento concedibili (che puoi realizzare anche senza Piano Casa Veneto).
ATTENZIONE:
Alcuni Comuni, come quello di Chioggia, hanno di fatto bloccato la possibilità di ampliare tutte le abitazioni che non sono funzionali all’azienda agricola, inibendo, di fatto, una bella fetta di cubatura concepibile col piano casa.
Facciamo due conti che ci capiamo.
Se abbiamo una casa da 600 mc, il calcolo del volume regalato del piano casa si calcola non sui 600 mc ma sugli 800 mc.
Il conteggio parziale lo faccio fare a voi (20%+10%+5%…), se guardiamo il totale, a parità di cubatura di partenza, in zona residenziale se ho 600 mc posso ampliare separatamente fino a 390 mc, se si è in zona agricola si può arrivare fino a 480 mc (160 mc+80 mc +40 mc + 80 mc + 120 mc), quindi circa 160 mq di casa NUOVA!
Forte , no? Aspettate di vedere il 4° caso!
Caso n° 4 – demolizione e ricostruzione
Se possiedo un fabbricato esistente, magari fatiscente, non solo posso demolirlo e ricostruirlo, ma posso anche creare un nuovo volume staccato, fino all’80% in più rispetto al volume esistente (+70% se costruisci in classe A, +80% se costruisci con tecniche sostenibili).
Puoi, quindi, quasi raddoppiare il volume della casa, accorpando tutto o facendo due volumi NUOVI! Ecco alcuni casi di esempio.
Non voglio entrare nell’aspetto tecnico del calcolo, altrimenti ti viene il mal di testa, ma, come avrai capito, le possibilità sono veramente infinite.
La cosa straordinaria è che gli interventi di ristrutturazione e di demolizione e ricostruzione (Vedi FAQ n° 40 e 41 dell’ENEA), sono detraibili fino ad un certo importo. Ecco che al risparmio si sommano anche ulteriori vantaggi fiscali.
Se non rientri nei 4 casi di esempio che ho sviluppato, il Piano Casa offre tantissimi vantaggi anche per chi abita in una casa a schiera o in un condominio.
ATTENZIONE
Il Piano Casa Veneto è scaduto il 31 marzo 2019, da adesso in poi la Legge di riferimento è la LR 14/2019, denominata Veneto 2050.
Compila il form che trovi qui sotto per contattarmi e capire come possiamo analizzare il tuo caso specifico.
Salve ho fatto la proposta di acquisto di un terreno agricolo con piano casa sul quale abbiamo presentato il progetto , approvato dal comune e dalla sovraintendenza, volevo sapere se glio oneri di costruzione sono dovuti e se devo pagare il 19% di imposta di registro. Ovviamente al momento stiamo aspettando l’inizio lavori e solo dopo che inizieranno i lavori ed ci sarà l’accatastamento del nuovo immobile , staccato dal fabbricato iniziale che per me sarà abitazione.
Spero di essere stato chiaro eventualmente ci possiamo sentire in privato.
Salve Luca.
Lo sgravio degli oneri di urbanizzazione sono dovuti solo per la prima casa del proprietario o dei suoi familiari, il quale dovrà mantenerne la residenza per 42 mesi. Se decide di vendere il terreno col progetto approvato, il nuovo proprietario dovrà pagare tutti gli oneri previsti.
Per quanto riguarda l’imposta di registro e catastali, se l’immobile viene acquistato in corso di costruzione (categoria F3) l’imposta è del 2%, con un minimo di 1000 €, se invece è seconda casa si paga il 9%.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
A presto.
Paolo
Buongiorno, mio suocero ha un terreno agricolo di circa 1000 mq che è disposto a cedermi. Lui ha un’abitazione di circa 480 metri cubi, edificata 30 anni fa. Approfittando della possibilità offerta dal paino casa, vorrei che presentasse un progetto per la costruzione di una nuova abitazione ed una volta approvato acquisterei il terreno. Nel caso lo cointestassi a me e mia moglie, sarebbero dovuti gli oneri di urbanizzazione? Grazie.
Scusandomi per gli errori di ortografia volevo chiedere quali sono gli oneri comunali da pagare, e se ne deve fare carico chi presenta il progetto o chi poi andrà a costruire.
Grazie
Buongiorno Massimo.
I presupposti per godere dei vantaggi Piano Casa ci sono, è importante che lei e la moglie manteniate la residenza nella nuova abitazione per 42 mesi.
Gli oneri dipendono dalla dimensione della casa e da Comune a Comune: orientativamente, se devo costruire 400 mc, i costi possono aggirarsi intorno ai 6-7000 € che dovrebbe pagare il titolare della pratica. Nel vostro caso specifico gli oneri sono zero, visto che il bene verrebbe trasferito alla figlia del titolare (sempre fatti salvi i 42 mesi).
Per quanto riguarda il trasferimento del bene, consiglio di effettuare una compravendita con progetto approvato e inizio lavori consegnato, accatastando la sola sagoma dell’edificio in categoria F/3 (bene in corso di costruzione). In questo modo acquisterebbe l’immobile con l’imposta al 2% invece che al 9%.
Mi faccia sapere se ha altri dubbi.
A presto.
Paolo.
info@studiogollo.com
338/1298943
Buongiorno, i miei dubbi riguardano il fatto che il terreno venga venduto ad entrambi, anche in questo caso vale la regola prevista dal piano casa?
Per quanto riguarda le modalità di cessione del terreno, la mia banca mi ha consigliato nel caso volessi ricorrere ad un mutuo SAL di farmi donare il terreno dopo l’approvazione del progetto. Se facessi una compravendita farebbe fede il valore della transazione (che terremmo basso per pagare meno tasse) e non quello deciso del perito.
La prima cosa da fare è mandare il suo tecnico di fiducia in comune per definire l’iter. Se l’Ufficio Tecnico chiede venga intestata la pratica solo alla moglie, questo non vieta, ad inizio lavori depositato, di intestare la nuova casa ad entrambi. In una mia pratica simile è passata così.
Lasci stare le donazioni, portano solo rogne, le consiglio di effettuare una compravendita, dove paga il 2% (con un minimo di 1000€) + il notaio (dai 1300 ai 1500€).
Prima di fare l’atto, le consiglio di far fare una fattura dall’impresa al suocero, in modo da certificare l’inizio lavori.
Es:
Valore del terreno: 50.000
Valore cantiere: 10.000
Totale 60.000 x 2% = 1.200,00 €
Altra cosa importante:
Entro giugno, dopo l’approvazione del progetto, faccia fare al suocero una perizia di rivalutazione del terreno (da destinazione agricola ad edificabile) in modo da pagare solo 8% del valore come imposte. Si consigli con chi gestisce la contabilità del suocero.
So che la donazione fa gola, ma ci sono più problemi che vantaggi.
A disposizione.
Paolo
Grazie delle cortesi risposte.
Buona giornata
Mi scusi, ma avrei un’ulteriore domanda. Perché c’è da pagare (da parte di mio suocero) un’imposta? Credevo che per un terreno agricolo di proprietà da più di 5 anni non fosse necessario.
Grazie
Mi pare di capire che i passi che mi consiglia di seguire siano in successione:
– Presentazione progetto e attesa relativi permessi
– Progetto approvato alla mano incarico ad una azienda che rilasci fattura per inizio lavori (il valore del terreno lo decido io?)
– Perizia di rivalutazione del terreno (da destinazione agricola ad edificabile) da fare prima della compravendita
– Fattura alla mano atto di compravendita dal notaio
Grazie e scusi per l’insistenza
Le confermo che, essendoci un cambio di destinazione d’uso, quel maggior valore entra nella dichiarazione dei redditi. Sicuramente il suo tecnico ne è a conoscenza, in caso contatti il notaio o il commercialista/ass. di categoria del suocero.
Attenzione, però: la perizia valuta l’immobile al 1 gennaio dell’anno in corso, quindi, per essere certo al 100%, è il caso di fare l’atto di compravendita l’anno prossimo. Perchè al 1 gennaio il terreno era ancora agricolo senza la presentazione di nessun ‘progetto. Se non deve fare una speculazione edilizia ma deve tenerlo per se, i tempi ci stanno tutti e non perde molto tempo.
La scaletta è questa:
– Progetto approvato;
– rivalutazione con perizia;
– fattura per l’inizio lavori;
– Atto notarile.
Si confronti con un notaio di fiducia, queste operazioni vanno programmate dall’inizio alla fine.
Buona giornata.
Grazie ancora. Buona giornata.
Buonasera,
il mio futuro suocero ha un terreno agricolo adiacente alla sua abitazione finita nel 2007. La nostra idea era quella di fare una piccola casetta. Il geometra dell’ufficio tecnico mi ha confermato che si può realizzare un nuovo edificio su zona agricola, seguendo le regole che seguono:
-20% dell’edificio esistente oppure 150mc per un massimo di calcolo di 800mc. Mi spiego con un esempio:
Casa di mio suocero è di 550 mc. Il 20% sono 110 mc. Avrei quindi diritto a 150mc più la differenza che rimane per arrivare a 800mc che mancano da casa di mio suocere (ovvero 800-550= 250), Quindi un totale di 150 + 250 = 400 mc.
Potrebbe per cortesia confermare quanto segue.
Grazie mille
Cordiali saluti
Salve Mattia.
La sua sintesi è corretta!
Avendo 550 mc, comunque, può aggiungere un ulteriore 10% per impianti con fonti di energia rinnovabili (obbligatori per le nuove costruzioni).
Quindi 550 mc + 30% = 715 mc + 250 mc (rimanenza degli 800 mc) = 965 mc
Se ha bisogno di altre informazioni resto a disposizione.
A presto.
Paolo.
Salve Paolo,
ho un’abitazione regolarmente concessionata negli anni 80 e vorrei utilizzare il piano casa per effettuare un ampliamento. L’ampliamento tuttavia consisterebbe in una parziale demolizione del fabbricato originale: in pratica tengo in piedi mezza casa e mezza la demolisco per ampliarla. Qui entrano in gioco i bonus del PC: di base utilizzerò l’ art.2 (+20%) e l’ art.2 comma 5 (+10%) ma, essendo l’intento finale quello di portare l’intero fabbricato (originale+demolito e ricostruito) in classe B, vorrei accedere anche al art.2bis (+15%).
Il tecnico comunale, decisamente confuso sulla questione, mi risponde che il +15% lo posso calcolare solamente sulla porzione di fabbricato che lascio in piedi e non su tutto il fabbricato esistente.
E’ corretto?
ringraziandoLa anticipatamente per il suo utile parere
porgo Distinti Saluti
Marco
Salve Marco.
Secondo me il +15% deve essere calcolato sull’intero volume esistente.
C’è da dire di più: il Piano Casa premia la demolizione e ricostruzione:
Dalla Circolare della Regione: https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/Pubblica/DettaglioCircolare.aspx?id=286026
Quindi, secondo me, non solo è ammissibile il 15% di tutto il fabbricato, ma il calcolo andrebbe rivisto conteggiano al 70% la parte demolita.
A disposizione.
Paolo
338/1298943
Buongiorno Sig. Paolo,
chiedo cortesemente una sua delucidazione. Possiedo la casa dove abito dal 2002 e vorrei effettuare un ampliamento con il Piano Casa. Per rispettare i confini e sfruttare al meglio la cubatura possibile, la nuova costruzione collegata all’attuale casa si svilupperebbe anche su di un terreno residenziale, a confine, acquistato dopo il 31/10/2013. Ritiene fattibile tale progetto?
Ringraziando anticipatamente porgo i miei saluti.
Buongiorno Giovanna.
Ci sono due variabili che incidono sulla fattibilità dell’ampliamento:
1 – il terreno su cui sorge la casa e il terreno di ampliamento devo avere la stessa destinazione (agricolo-agricolo, residenziale-residenziale), cioè ZTO omogenea;
2 – li immobili devono essere in possesso del richiedente prima del 31/10/2013.
Nello specifico, Il comma 2 dell’articolo 2 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14, recita:
“2. L’ampliamento di cui al comma 1 può essere realizzato in aderenza, utilizzando un corpo edilizio già esistente ovvero con la costruzione di un corpo edilizio separato. Il corpo edilizio separato, esistente o di nuova costruzione, deve trovarsi sullo stesso lotto di pertinenza dell’edificio che genera l’ampliamento o su un lotto confinante; l’ampliamento può essere, altresì, realizzato su un altro lotto, purché lo stesso si trovi a non più di 200 metri, misurabili in linea d’aria, rispetto al lotto di pertinenza dell’edificio che genera l’ampliamento e appartenga, già alla data del 31 ottobre 2013, al medesimo proprietario o al di lui coniuge o figlio.”.
Per tornare alla sua domanda, purtroppo non può usare quel terreno per l’ampliamento Piano Casa.
Ci potrebbe essere, però, un Piano B:
Se dimostra che il fabbricato può essere ampliato in parte con la legge urbanistica e in parte col Piano Casa, si potrebbe proporre all’Ufficio Tecnico l’interpretazione secondo cui la porzione di ampliamento Piano Casa è presente nel lotto in possesso prima del 2013 e l’ampliamento sfruttando il Volume “urbanistico” del suo comune sul lotto acquistato dopo il 2013.
Spero di essermi spiegato. In caso sono disponibile a valutare il caso specifico insieme a lei.
Mi contatti pure al 338/1298943.
A presto.
Paolo
Grazie mille per la gentile e celere risposta.
Buongiorno Geom. Gollo,
ho acquistato lo scorso anno (giugno 2016), un terreno agricolo confinante con l’abitazione dei miei genitori, mi pare di capire che non posso usufruire del piano casa per la realizzazione di un’abitazione sul mio terreno perché non è di mia proprietà da prima del 31/10/2013.
Corretto?
Non c’è possibilità di usufruirne in qualche altro modo?
Grazie, buona giornata
Franco
Buongiorno Franco.
Purtroppo è corretto… Ci sono delle piccole scappatoie, ma dovrei entrare nel merito. Resta comunque non realizzabile un ampliamento staccato, ai sensi del Piano Casa, su un terreno entro i 200 m di proprietà oltre il 31/10/2013.
A disposizione.
Paolo
Grazie per la gentile risposta.
Buona giornata
Franco
Possiedo una casa regolarmente costruita e ampliata con regolari progetti approvati. Una parte di questo edificio ricade in una fascia di rispetto idrico dovuto al passaggio di uno scolo quasi sempre a secco , e quando piove a dirotto per settimane la massima è di due lt minuto.
Chiedo il permesso di ampliare una parte dell edificio oltre la fascia di rispetto “10 mt” utilizzando le concessioni y,piano casa, ma il tecnico del comune , non mi concede la possibilità di utilizzare la cubatura ,per parte di fabbricato ricadente entro la fascia di rispetto . Ora io vi chiedo se l’ interpretazione del tecnico comunale è corretta.
Salve Federico.
Istintivamente mi verrebbe da dirle che il tecnico ha sbagliato, ma se quell’area è individuata come inedificabile credo ci siano poche possibilità per quel volume.
L’unica soluzione è capire se l’area in questione ricade in un vincolo comunale o in un vincolo di altro tipo. Mi spiego. Immaginiamo di trovarci vicino ad un grosso canale dove il comune prevede un Vincolo di 30 m di inedificabilità. Il Piano Casa prevede la deroga ai vincoli comunali, di conseguenza la distanza da rispettare sarà di 10 m, cioè il Regio Decreto, quindi statale, che norma le distanze dai corsi d’acqua.
Non saprei quale altro coniglio tirar fuori dal cilindro.
A disposizione.
Paolo
Egregio Geom. Paolo Gollo
possiedo una porzione di Bifamiliare a Noventa di Piave (VE), dato che il soggiorno angolo cottura non è molto ampio pensavo di ampliare ai sensi del Nuovo Piano casa, sfruttando i metri quadri del garage adiacente alla stanza. Il garage si trova al piano terra.
In prima istanza ho consultato il tecnico comunale che mi dice che se rinuncio al garage devo creare, ai sensi del Regolamento Comunale, un posto auto coperto sul mio scoperto privato di pertinenza. Questa fattispecie mi imporrebbe di rivolgermi ad un Notaio per sottoscrivere con il confinante una deroga alle distanze dato che la sua parete è finestrata e il mio posto auto avrebbe una copertura che si avvicina troppo al confine.
Ho chiesto al tecnico se potevo sfruttare le deroghe dell’art. 2 ai regolamenti, applicando la legge Tognoli, in sconsiderazione del fatto che:
– lo scoperto riuscirebbe tranquillamente ad ospitare 4 parcheggi
– che si tratta di prima casa di abitazione
– a me non interessa avere un posto auto coperto
e mi ha risposto che non è possibile applicarla, perché la Tognoli non c’entra con le pertinenze, piuttosto con i carichi urbanistici e che l’art. 9 comma 4 non parla di posto auto e che fino ad ora in presenza di simili fattispecie questa opportunità loro non l’hanno mai concessa e concederla dipende da loro, non dal Piano Casa.
A questo punto le chiedo cortesemente, ho capito male io e non posso fare altrimenti come imposto dal tecnico oppure c’è una congruenza tra le due Leggi che però loro non capiscono? Come si può spiegargliela?
Grazie infinite per la disponibilità
Cordiali saluti
Samantha
Salve Samantha.
Purtroppo il caso che mi sottopone è più frequente di quello che si pensa, molti tecnici hanno una visione personale del Piano Casa.
Le posso confermare che in presenza dei requisiti indicati nel suo commento, lei può chiedere l’ampliamento (max 150 mc o 20% + bonus), ai sensi del Piano Casa, per la trasformazione del garage in zona giorno, purché abbia altezza minima 2,70, e può spostare in uno spazio scoperto, quale posto auto, ai sensi della Tognoli.
Riguardo al fatto che “hanno sempre fatto così” è un’aggravante, anche se frequente in altri comuni.
Restando a disposizione per ulteriori chiarimenti, intanto Le auguro un “in bocca al lupo”.
Paolo
338/1298943
Il vincolo non è sicuramente comunale in quanto la mia casa come altre e stata costruita con regolare concessione edilizia ,peraltro rilasciata dallo stesso tecnico ,pochi anni fa . Comunque io non intendo ampliare la mia casa all’ interno della fascia dei 10 mt , vorrei smplicemente utilizzare la cubatura dell,intera casa compresa il volume che ricade nella fascia dei 10 mt come previsto dal piano casa .
In alternativa le chiedo se possibile sempre col piano casa aquistare dal mio vicino cubatura che lui non intende utilizzare .pur avendone in eccesso .
Grazie per le sue puntuali e competenti risposte . Federico
Se il vincolo di inedificabilità è dentro i 10 m rischia di fare poco.
Per quanto riguarda il vicino, non è previsto l’uso del Piano Casa come credito edilizio, ma esiste il Credito Edilizio del Piano degli Interventi, in questo caso potresti acquistare solo la cubatura, ai sensi dell’art. 36 della LR 11/2004 (a prescindere dal Piano Casa).
Mi faccia sapere se ha bisogno.
Paolo.
Buongiorno,
sono di nuovo qui per chiederle un ulteriore consiglio.
Vista l’edificabilità del terreno di mio suocero (fino a 560 metri cubi, misura fornita dal tecnico comunale) mio cognato ha chiesto la nostra disponibilità a costruire una bifamiliare.
Lo spazio non è molto, ma un costruttore al quale ci siamo rivolti dice che con una “corretta gestione del sottotetto” si potrebbero ottenere delle buone metrature.
Il problema è che lo stesso tecnico comunale sostiene che non è possibile ricorrere a questa soluzione in quanto il piano casa prevede la cessione da parte di mio suocero del terreno con progetto approvato ad un solo soggetto (per evitare possibili speculazioni edilizie).
E’ corretto quanto affermato? E se non lo fosse, e realmente possibile ottenere un edificio con metrature accettabili con i metri cubi a disposizione?
Grazie
Salve Massimo.
Secondo me è possibile, non mi risulta ci siano delle limitazioni di questo tipo, eventualmente l’unica discriminante è relativa al pagamento degli oneri di urbanizzazione.
560 mc, sembrano sufficienti per una bifamiliare, anche se dipende da come viene calcolato il volume, se netto o lordo, se compreso di vani scala, ecc.
Buona giornata.
Paolo
Grazie della risposta.
E’ possibile trovare un documento che chiarisca la possibilità di cedere il terreno ad entrambi i fratelli e gli eventuali oneri?
Ho scritto alla regione ma non mi hanno risposto.
E infine, chi mi deve dare l’indicazione sul netto o lordo dei metri cubi, lo stesso tecnico comunale?
Buona giornata.
Nella circolare n. 1 del 13 novembre 2014, basta cercarla su google, nelle premesse è indicato il seguente paragrafo:
“Ai fini di una corretta lettura delle disposizioni in esame, preme evidenziare che gli incrementi volumetrici realizzabili ai sensi
del “piano casa” non sono autonomamente cedibili come crediti edilizi, ma ciò non impedisce che possano essere ceduti i
manufatti ai quali tali incrementi danno origine.”
Mi sembra abbastanza evidente la fattibilità.
Sulle modalità di calcolo è sufficiente consultare l’Ufficio Tecnico o il suo tecnico di fiducia, che segue o seguirà il progetto (ovviamente se ne è ancora sprovvisto sono a disposizione 😉 ). Altra opzione è quella di dare un’occhiata alle Norme Tecniche, che trova on line sul sito del Comune.
A presto, Paolo.
Salve Sig. Brusa Boscolo.
Da quanto emerge dall’art. 9 della LR 14/’09, non si possono derogare le distanze dai parcheggi o dal verde pubblico, a meno che non ci siano disposizioni particolari (Piano di recupero, gradi di protezione dell’edificio particolare, ecc.).
Se ho novità o riscontri alternativi Le faccio sapere al più presto.
A presto.
Paolo
Buongiorno Claudia, grazie per il “mi piace” alla pagina Facebook.
E’ possibile applicare le agevolazioni “prima casa” anche se si possiede già una prima casa, purché si venda il primo immobile entro un anno.
Sulla guida dell’agenzia delle entrate, che trova qui, alla pagina 18 c’è scritto:
“Dal 1° gennaio 2016, i benefici fiscali sono stati estesi anche al contribuente che è già proprietario di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa, a
condizione però che la casa già posseduta sia venduta entro un anno dal nuovo acquisto.”
In seguito i lavori manterranno l’IVA al 4%.
A presto.
Paolo
Buon giorno,
avrei due casi da sottoporre:
1) In zona agricola su un terreno di proprietà dei miei genitori e di un’altra famiglia e insiste un’abitazione di circa 600 mc al piano primo dei miei genitori, mentre al piano terra per circa 380mc dell’altra famiglia (non parenti). Avrei disponibile un terreno adiacente dove volevo costruire e volevo capire se agli 800 mc come zona agricola devo detrarre solo quelli relativi ai miei genitori o anche gli altri visto che insistono su un terreno in comproprietà? Preciso che nessuno di noi è attivo in agricoltura.
2) Su un terreno in comproprietà tra tre miei zii e mia mamma sorge una casa di circa 1200 mc la quale è intestata a 3 mie zii per circa 500 mc ciascuno (una è più piccola). Come nel caso precedente vorrei capire quanto potrei costruire, come nuova abitazione staccata, in zona agricola considerando di far iniziare la pratica a uno dei miei zii e poi subentrando io. Inoltre sullo stesso terreno sorge un deposito agricolo di circa 1600mc. Anche qui nessuno lavora in agricoltura ed il deposito è diventato garage però non vogliono abbatterlo.
Grazie mille
Buongiorno Luca, vediamo insieme come possiamo inquadrare queste proprietà.
1) Se le due abitazioni hanno ingresso autonomo, quindi l’accesso dall’esterno è indipendente, l’ampliamento fino ad ‘800 mc coinvolge l’intero fabbricato (se prima casa), ma l’ampliamento Piano Casa è riferito alle singole unità. Quindi, sia l’appartamento al piano terra sia quello al piano primo possono godere di un ampliamento, anche staccato, pari al 20% (+ bonus) di 800 mc (sempre se prima casa).
2) Se la proprietà è cointestata tra tutti i comproprietari, è necessario presentare un progetto firmato da tutti, nel quale si può scegliere l’ampliamento del 20% (+ BONUS) dei 1200 mc, oppure, se esistono unità indipendenti, l’ampliamento del 20% di due unità (2 x 240 mc, cioè il 30% di 800).
Per quanto riguarda il deposito, è possibile chiedere al Comune il cambio d’uso, ai sensi della L.R. 11/’04, con un accordo pubblico/privato (casomai spiego meglio al telefono), oppure si può demolire e accorpare ad altri volumi. Attenzione, però, se l’annesso aveva una destinazione agricola, quindi utilizzato per l’azienda agricola, non ci può essere una destinazione d’uso, se non attraverso la legge predetta.
Immagino ci sia una certa complessità, in caso sono a disposizione per eventuali chiarimenti telefonici.
A presto.
Paolo
338/1298943
1) le abitazione hanno ingresso autonomo… quindi se capisco bene potrei edificare nel lotto staccato (800mc*20%) 160 mc+ (800-600) 200 mc = 360mc… iniziando i lavori a nome dei genitori e poi fare il passaggio durante i lavori in modo da ridurre le imposte…
2) ogni zio ha una appartamento intestato a se stesso, uno ha ingresso indipendente e gli altri due in comune…
1) Esatto, Luca. Io farei 800 x 30%, se deve fare un ampliamento staccato un impianto da fonti rinnovabili da 3Kw lo deve fare di sicuro.
2) Potrebbe procedere come il punto 1) (ovviamente se in zona agricola).
A presto.
Paolo
Salve, il mio dubbio riguarda il bonus +15% che si ottiene portando in classe B l’immobile che genera il piano casa. E’ applicabile anche ad una sola unità di un edificio costituito di quattro unità? Mi spiego meglio: il proprietario di una delle quattro unità che calcola l’ampliamento sulla sua proprietà, può avere il bonus del 15%portando in classe B SOLO la propria unità?
Grazie
Salve Veronica, la classe B deve appartenere ad entrambi i volumi: quello che genera l’ampliamento ed il volume Piano Casa generato.
Nel caso che mi segnala, se il volume Piano Casa viene generato da una porzione di quadrifamiliare, l’efficientamento energetico coinvolgerà solo la porzione oggetto di intervento + l’ampliamento.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
A presto.
Paolo
Buongiorno, vorrei avere un suo parere se vi e’ la possibilita’ per me di utilizzare il piano casa, devo acquistare da mio zio un terreno agricolo in zona urbanistica a fianco c’e la casa di mia zia, avevamo pensato che lei chiedesse l’ampliamento sulla sua casa esistente per poi cedermelo, Mi sembra che cio’ non sia possibile se non ho capito male dai suoi post… visto che dobbiamo ancora andare dal notaio per il terreno cambierebbe qualcosa se fosse direttamente mia zia a intestarsi il terreno chiedere l’ampliamento e poi farmi una donazione?
Salve Renata.
Per portare il volume di ampliamento separato, ai sensi del Piano Casa (art. 3), è indispensabile che la casa ed il terreno, dove deve “atterrare” la nuova cubatura, siano in possesso dei richiedenti prima del 31 ottobre 2013. Quindi, sia lei sia sua zia non potete portare nuovo volume su un terreno di nuovo acquisto.
Sono a disposizione se ha bisogno di un approfondimento.
A presto.
Paolo
338/1298943
Salve David, questo è un problema abbastanza frequente e mi rendo conto non sia semplice discuterne con i tecnici. Io lo faccio quotidianamente, purtroppo.
Venendo a noi, ci sono più fronti sui quali appoggiarsi:
1) L’art. 18 della “Legge Ponte” n° 765 del 6 agosto 1967 ha inserito l’art. 41 sexies nella Legge Urbanistica n° 1150 del 17 agosto 1942, secondo il quale nelle nuove costruzioni, ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, devono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore a 1 mq ogni 20 mc. di costruzione. Tale rapporto è poi stato modificato dalla Legge Tognoli aumentando il rapporto a 1 mq. ogni 10 mc. di volume costruito inteso come s.n.p. x altezza.
2) Estratto del Bur n. 111 del 20 novembre 2014 – Circolare n° 1 del 13/11/2014:
Art. 6 Commi 1, 2, 3
“Per quanto riguarda, in particolare, la dotazione di spazi di sosta di cui all’art. 41-sexies della L. 1150/1942, essa deve ritenersi dovuta esclusivamente se l’incremento volumetrico consentito permette la realizzazione di una superficie utilizzabile a quel fine secondo il parametro previsto dall’art. 2, comma 2, della L. 122/1989: in caso di mancato raggiungimento di tale superficie utile o in caso di impossibile realizzazione ( centro storico, indisponibilità di area, ecc) il Comune può richiederne la corrispondente monetizzazione se prevista dallo strumento urbanistico locale.”
3) e) Nelle risposte alla richiesta di chiarimenti, presenti nel sito della Regione Veneto, precisamente nella n° 3, denominata “Applicazione concomitante benefici artt. 2 e 3”, il Legislatore comunica:
“[…] infine, relativamente al rispetto delle norme regolamentari del Comune che impongono, per le nuove unità, due posti auto per ogni nuova unità, si evidenzia che le disposizioni del “Piano Casa”, in quanto norme di carattere straordinario, prevalgono sulle norme regolamentari degli enti locali e sulle norme tecniche dei piani contrastanti con esse. In altri termini la legge prevale non su tutte le disposizioni, bensì solo su quelle che contrastano con i contenuti della legge medesima con l’ovvia e logica conseguenza che le norme dei regolamenti e degli strumenti urbanistici non sono in contrasto con la legge continuano ad appllicarsi”
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
A presto
Paolo
338/1298943
Gentile Geometra,
vorremmo ampliare la nostra prima casa chiudendo con un tetto il patio.
Sfrutterei i 150mc di bonus per la prima casa perchè abbiamo già fatto un ampliamento nel 2010 usando parte del 20% del volume (andremmo a sottrarre i mc già concessi ai 150 mc e useremmo i rimanenti per il nuovo volume).
In Comune mi dicono però che avrò oneri di urbanizzazione da pagare, ridotti del 60% ma non gratis. Mi dicono che i costi di costruzione sono gratuiti solo per le famiglie con un numero di figli pari o superiore a tre o se si usano fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kW.
E’ così? Se così non fosse, potrebbe gentilmente citare l’articolo a cui fa riferimento Lei quando dice che non si pagano costi di costruzione al Comune?
Grazie in anticipo,
Giovanna
Salve Giovanna, è corretto quanto indicato dal Comune. Le ricordo, comunque, che basta una piccola stufa a pellet per raggiungere i 3kw richiesti.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti.
A presto.
Paolo
Anche un caminetto a legna di quelli classici, senza vetro che chiude il fuoco, è considerato fonte di energia rinnovabile? Grazie davvero per la rapida risposta!
E’ un po’ tirato, Giovanna, ma se riusciamo a risalire ai dati tecnici è possibile…
Le consiglio di contattare il fornitore o l’artigiano che lo ha realizzato.
Un caro saluto.
Paolo
Grazie ancora geometra Gollo, lei è un professionista raro per competenza e disponibilità.
Grazie Giovanna, è molto gentile.
Gentile Geometra, non riuscendo più a rintracciare l’artigiano che ha costruito il caminetto, mi chiedo se i 3 kW richiesti si possano raggiungere anche con un fotovoltaico in precedenza installato sul tetto della casa esistente (e quindi non sul nuovo volume di ampliamento), ma che sfrutteremmo per contribuire a scaldare il nuovo volume. Grazie in anticipo, Giovanna
Certo, visto che parliamo di ampliamento, è possibile.
Buona giornata.
Estratto art. 2 comma 5
“La percentuale di cui al comma 1 è elevata di un ulteriore 10 per cento nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l’uso di qualsiasi fonte di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kW, ancorché già installati.”
Salve Luigi, come va?
Col Piano Casa è possibile derogare le distanze dal confine (anche se non lo consiglio, vedi articolo), mentre non è possibile derogare, in caso di nuovo volume alle distanze di 10 m dai fabbricati.
Se voglio demolire un fabbricato che dista meno di 10 m da un altro fabbricato posso ricostruirlo dov’era se gestito come ristrutturazione (la pratica meriterebbe più approfondimento), ma il nuovo volume in ampliamento deve sempre rispettare i 10 m.
Spero di averle dato le informazioni che cercava e di essere stato sufficientemente chiaro.
Se ha bisogno sono qua.
A presto.
Paolo
se in area agricola il fabbricato principale è di circa 1180 mc quanto si può costruite in ampliamento staccato?
grazie
Salve Luca.
Se i 1180 sono interamente residenziali funziona esattamente con il calcolo previsto: 20% + Bonus. Se una parte è residenziale e un’altra è ad uso agricolo la base su cui calcolare l’ampliamento cambia, ma ho bisogno di qualche dato in più.
Sono a disposizione per approfondire il quesito.
A presto.
Paolo
un’altra cosa: quanto posso ampliare senza dover intervenire sull’immobile che genera l’ampliamento?
Si parte dal 20% + 10% se installa un impianto con potenza pari o superiore a 3kw che utilizzino fonti rinnovabili (se c’è una nuova costruzione è obbligatorio).Se l’impianto è già esistente, in teoria, non servirebbe installarlo. Quindi il 30%.
Art. 2 comma 5:
“La percentuale di cui al comma 1 è elevata di un ulteriore 10 per cento nel caso di utilizzo di tecnologie che prevedano l’uso di qualsiasi fonte di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 3 kW, ancorché già installati.”
Paolo
grazie per la veloce risposta.
Un’ultima cosa, da quello che ho capito il piano casa va in deroga rispetto a quanto prescrive il comune nel PAT e PI. Ma se sulle NTA del PI si fa esplicito riferimento a come si deve costruire in zona agricola es.: pianta rettangolare e tetto a due falde, scuri in legno, rapporto tra lunghezza e larghezza in pianta > 1,5… si può costruire in maniera diversa? tipo tetto piano? o pianta non rettangolare? o si rischia di incorrere in future sanzioni?
Non mi risulta, Luca. Si fa sempre riferimento alla deroga degli strumenti urbanistici, mentre l’ornato non fa parte di questa disciplina.
Per esempio, nell’art. 5 comma 2, troviamo:
“Le strutture e gli impianti di cui al comma 1 sono realizzabili anche in zona agricola e sono sottoposte a denuncia di inizio attività (DIA) in deroga alle previsioni dei regolamenti comunali e degli strumenti urbanistici e territoriali fatto salvo quanto previsto dal decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 ” Quindi, si evince che un conto sono i regolamenti e un altro è l’architettura.
A disposizione.
Paolo
salve!
io abito in zona agricola a rosà e posseggo un’abitazione reisdenziale che (incluse pertinenze) supera gli 800 mc assentibili. Posso usufruire del piano casa oppure il fatto avere già la cubatura assentibile costituisce un limite alla sua appicazione? saluti e grazie
Salve Stefano, lei può usufruire dei requisiti prima casa senza problemi. Invece di considerare come base del calcolo di ampliamento gli 800 mc, considererà la cubatura esistente.
Es. Posseggo 920 mc e voglio fare un ampliamento staccato o in aderenza, calcolo: 920 mc + 20% Piano Casa + 10 % impianto da fonti rinnovabili, ecc.
Le ricordo che se ci sono due unità immobiliari separate, con accesso indipendente, il massimo assentibile si considera su entrambi le unità (art. 3 bis comma 2).
Se ha bisogno di altro non esiti a contattarmi.
A presto.
Paolo
Buongiorno e grazie per il suo articolo. Ho un quesito da porle. I miei genitori vivono nella loro prima casa e hanno un terrazzo coperto di circa 60mq. Avrebbero intenzione di installare dei serramenti in modo da chiudere il terrazzo; questo comporterebbe un aumento della cubatura, possono usufruire del piano casa o di qualche altra agevolazione? Grazie, Mauro
Salve Mauro, sono contento l’articolo le sia piaciuto.
Per quanto riguarda i suoi genitori, se abitano in una casa singola, bifamiliare o a schiera (in quest’ultimo caso ci sono dei distinguo), hanno diritto ad un ampliamento garantito di 150 mc, quindi non ci sono problemi. Se l’abitazione è situata in una unità a schiera centrale o, peggio ancora, i suoi genitori abitano in condominio, le cose si complicano. Mi faccia sapere nello specifico di quale tipologia di abitazione si tratta e posso essere più preciso.
A presto.
Paolo
grazie per la celere risposta; l’abitazione è singola. Abbiamo provata a chiedere un po’ in giro e ci sono pareri discordanti; il comune dice che per loro è una manutenzione straordinaria, altri dicono che è una ristrutturazione, altri ancora dicono che aumentando la cubatura, viene meno la possibilità di usufruire degli sgravi fiscali. Vorrei quindi chiederle se ci fa un po’ di chiarezza, indicandoci qual’è il tipo di attività che correttamente inquadra l’installazione di serramenti in pvc sulla terrazza, e quali sono gli sgravi fiscali di cui si può usufruire; parlando di cifre, mediamente i preventivi si aggirano tutti sui 14000euro + iva…ma appunto vorremmo capire qual’è è la corretta aliquota da applicare e quali sono le detrazioni possibili….; la ringrazio fin d’ora, perchè veramente non troviamo nessuno che ci abbia dato una risposta chiara purtroppo…
Bene Mauro vediamo quali sono i punti da chiarire:
1 – Posso ampliare? Sì, col Piano Casa avete 150 mc di volume minimo.
2 – Posso detrarre? Sì. Di seguito la conferma da parte dell’Agenzia delle Entrate.
http://bit.ly/2hy360s pag. 11
RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA
Tra gli interventi di ristrutturazione edilizia sono compresi quelli rivolti a trasformare
un fabbricato mediante un insieme di opere che possono portare a un fabbricato del
tutto o in parte diverso dal precedente.
Esempi di ristrutturazione edilizia:
• demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell’immobile preesistente
• modifica della facciata
• realizzazione di una mansarda o di un balcone
• trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda
• ecc…
3 – Quale aliquota devo usare?: 10%
4 – Quanto posso detrarre? 50%
5 – Quanti oneri di urbanizzazione pago? Zero, se aggiungete degli impianti da fonti rinnovabili.
Se serve altro, chiami quando vuole.
A presto.
Paolo
338/1298943
ok mi rimane solo un ultimo dubbio; se il lavoro di chiusura del terrazzo, comportasse un aumento di cubatura minore di 150mc, è un problema?
grazie..fin troppo gentile..
Nessun problema, Mauro, anzi…
A presto.
Paolo
Salve Costanza.
Col Piano Casa è possibile realizzarlo, a meno che la fascia non rappresenti un vincolo di inedificabilitá, in questo caso potrebbe essere escluso. Se invece parliamo della fascia di 150 m, non ci sono problemi; comunque dovrei vedere meglio le norme urbanistiche del suo territorio.
Per quanto riguarda la qualifica di imprenditore agricolo, non c’é questo vincolo per gli ampliamenti residenziali e fino a 800 mc. Ci tengo a precisare che, secondo l’art. 44 della L.R. 11/2004 (quindi anche senza Piano Casa), tutti gli immobili residenziali in zona agricola possono essere ampliati fino a 800 mc, a prescindere dal mestiere che si fa.
In caso di ampliamento, il nuovo volume deve rispettare la distanza di 10 m dagli altri edifici, oppure può essere realizzato in aderenza se il confinante ha edificato sul confine.
Se vuole qualche altro dettaglio non esiti a chiamare.
A disposizione.
Paolo
Buonasera Geom. Gollo.
Intanto complimenti per l’articolo di facile comprensione. Vorrei sottoporle la mia casistica per avere delle delucidazione in merito a dei punti e spero che possano essere d’aiuto anche ad altre persone.
La madre della mia fidanzata ha un’abitazione propria con dietro un terreno agricolo sito a Torreglia (PD). E’ stato chiesto un parere preventivo al comune in merito alla possibilità di un ampliamento dell’edificio esistente mediante piano casa e ci è stato risposto che c’è la possibilità sia di ampliare in aderenza sia realizzare un immobile staccato; ovviamente noi abbiamo optato per l’immobile staccato e, successivamente, è stato presentato il progetto al comune. Specifico che sia il parere preventivo sia la richiesta di permesso di costruire sono state fatte a nome della mamma della mia fidanzata (proprietaria dell’abitazione)
Adesso le pongo i miei dubbi:
1) Per accedere al mutuo, io e la mia fidanzata, dobbiamo prima realizzare una compravendita del terreno + progetto + almeno la platea realizzata così da poter accatastare il tutto in categoria F/3. Giusto? In più la compravendita non può avvenire solo tra la mamma della mia fidanzata e me? O giustamente deve esserci anche la mia fidanzata visto che il piano casa può essere “ceduto” solo a familiari?
2) Nella lettera di approvazione del permesso di costruire uno dei punti elencati recita così: “ricevuta versamento contributo di costruzione e monetizzazione standard (da determinarsi cn separata nota)”; la mia domanda è: avrò dei costi da sostenere o, come elencato nell’articolo, saranno pari a zero se il terreno verrà ceduto/compravendita dalla mamma della ia fidanzata a sua figlia e a me?
3) Visto che la mamma della mia fidanzata vendendo il terreno genererà una plusvalenza dovrà pagare l’imposta all’8% o al 20%?
Spero di essermi fatto capire, rimango a disposizione e la ringrazio se saprà rispondere ai miei dubbi.
Salve Matteo, grazie per i complimenti, li apprezzo molto.
Vengo ai suoi quesiti:
1) L’immobile può essere ceduto a chiunque, a meno che non siamo stati richiesti i requisiti “prima casa”, in questo caso la cessione deve avvenire solo tra parenti (compreso il fidanzato);
2) I costi sono pari a zero se la domanda viene fatta richiamando i requisiti “prima casa” e con l’utilizzo di fonti rinnovabili, cosa praticamente certa, vista la nuova costruzione dell’edificio.
3) La plusvalenza generata si può abbattere pagando 8% (anche in 3 anni), solamente, però, dall’anno prossimo. Infatti, l’apertura di questa possibilità viene resa disponibile dopo ogni Legge di Stabilità. La procedura prevede la redazione di una perizia giurata, nella quale viene determinato il valore dell’immobile al 1 gennaio dell’anno in corso (2018 in questo caso) e, successivamente, viene pagata l’imposta dell’8% entro giugno.
Sono a disposizione per ulteriori chiarimenti, anche telefonici.
A presto.
Paolo
338/1298943
Buongiorno Geom. Gollo e grazie mille per le risposte. Avrei, degli ultimi chiarimenti in merito ai punti esaminati:
1) Nella lettera di accettazione del permesso di costruire un punto recita così: “dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che l’immobile oggetto d’intervento è prima casa di abitazione”; quindi presentando questo documento per il rilascio del permesso di costruire, obbligatoriamente il terreno deve passare, tramite la compravendita, almeno al 50% alla mia fidanzata visto che è la figlia della proprietaria del terreno e di chi ha richiesto il piano casa…mi corregga se sbaglio.
2) Anche in questo punto, presentando il documento come sopra e dichiarando l’ultizzo di un impianto fotovoltaico, come unica fonte rinnovabile, il contributo di costruzione e monetizzazione standard sono pari a zero…in che articolo della Legge 14/09 è presente questo? Il comune, può, richiedere comunque un contribuito in merito?
La ringrazio nuovamente.
Salve Matteo.
1) In realtà non serve obbligatoriamente una compravendita per avere queste agevolazioni, l’importante è che non venga venduta entro 42 mesi ad estranei. Se volete intestarvi il bene, invece, deve risultare il legame parentale.
2) L’importante è raggiungere i 3 Kw, in questo caso gli oneri sono zero. I 3 Kw devono essere prodotti da fonti rinnovabili, quindi il fotovoltaico va bene.
A presto.
Paolo
Buonasera Geom. Gollo.
Mi è arrivato il nulla osta da parte del parco Colli ed ora mi accingo a presentare i documenti al comune per la richiesta del “permesso di costruire” e l’ammontare dei relativi oneri da sostenere.
Nella lettera di accettazione del permesso di costruire, in uno dei punti sotto riportati a “il permesso di costruire potrà essere rilasciato dopo che saranno stati prodotti i sotto elencati documenti” mi viene richiesto:
– “osservazione del professionista abilitato al requisito dell’utilizzo di fonti di energia rinnovabile con potenza non inferiore a 3Kw (art.6, c.3,L.R.14/09) e e non superiore a 6Kw (D.G.R.n. 2508 del 4 agosto 2008)
La mia domanda è: devo già indicare il tipo di impianto che realizzerò nel dettaglio o posso solo indicare che andrò a realizzare il fotovoltaico non inferiore a 3 kw e non superiore a 6kw? Perché devo ancora addentrarmi alla scelta specifica poiché sto attendendo la relazione mi merito all’ex Legge 10.
Spero possa chiarirmi le idee.
Grazie mille.
Salve Alberto.
Nel caso di ampliamento staccato:
Requisiti lett. b): Per entrambi;
Requisiti lett. c): Per entrambi;
Requisiti lett. d): Solo relativa alla parte smaltita.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno geom. Gollo, nel caso 2, abbiamo tutti i requisiti TRANNE il possesso dal 31 ottobre 2013 (ovvero il terreno è stato acquistato nel maggio 2014) secondo lei ci sono altre strade “percorribili“ ? Oppure aspettare (e sperare) che facciano delle proroghe al piano casa. purtroppo eravamo ad un passo dal nostro sogno, ma ne geometra ne comune si erano accorti prima di questa cosa, avevamo gia progetto pronto 🙁
Buongiorno Stefano.
Se il terreno acquistato nel 2014 apparteneva ad un estraneo credo ci sia poco da fare, se era di un parente entro il 3° grado (forse) c’è ancora qualche margine.
Ovviamente dovrei entrare un po’ più nel merito.
A disposizione.
Paolo
Salve Brusa.
Al di là del Piano Casa, il quale prevede una deroga alla distanza dai confini solo in caso di prima casa, è possibile ricostruire l’immobile esattamente dov’era.
A disposizione.
Paolo
Buonasera mi piecerebbe avere un parere relativo alla fattispecie così descritta dai tre punti che seguono:
1-annesso rustico in corso di costruzione al 31/12/2013 (concessione originaria anno 2004 e
succ.varianti) in zona agricola, cubatura circa 660 mc
2-inserimento dell’immobile, su mia richiesta, nel Piano Interventi, tra gli annessi non più
funzionali alla conduzione del fondo per la trasformazione, come da accordi con il comune, in
immobile a destinazione residenziale
3-esistenza nelle NNTTAA del P.I. del Comune dell’impossibilità dell’utilizzo della legge L.R.
11/2004 che permette l’ampliamento fino a 800mc degli immobili residenziali in zona agricola, a
seguito della trasformazione della destinazione d’uso dell’annesso rustico stesso
Si chiede quindi un parere sulla possibilità di applicazione della L.R. 14/2009, c.d. piano casa, nelle previste volumetrie, all’immobile di cui sopra, contestualmente al suo cambio di destinazione d’uso da annesso rustico a immobile residenziale.
In caso affermativo si chiede se, qualora il Comune sia legittimato a escludere l’applicazione della legge regionale 11/2004, che prevede l’ampliamento a 800mc di cui sopra, gli aumenti volumetrici previsti dal piano casa stesso, debbano essere calcolati quindi sul volume esistente o su quello ipotetico degli 800mc.
Ringrazio e con l’occasione porgo i miei migliori saluti.
Diego Gecchele
Salve Diego, non credo si possa applicare il Piano Casa all’annesso che ha citato. Pur essendo previsto il cambio di destinazione d’uso all’interno della LR Piano Casa, c’è bisogno di un volume residenziale di partenza alla data del 31/10/2013.
Sono convinto che la strada più fluida sia quella di perseguire con l’accordo pubblico/privato.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno Geom.
ho ripetuto per errore due volte il quesito, la ringrazio molto per la risposta.
La saluto
Diego
Buongiorno geometra Gollo,
Le pongo un quesito, in questi giorni il costruttore della palazzina dove risiedo ha proposto a me e ad altri condomini di vendergli del volume dei nostri appartamenti al fine di mettere a norma gli attici nei quali il secondo piano/sottotetto è evidentemente abusivo, usufruendo del Piano Casa.
Tutti allettati dal facile guadagno hanno accettato, ma le chiedo cosa comporta la rinuncia di questo volume? Ad un successivo ricalcolo dei millesimi (anche se mi è stato detto di no) o a qualche perdita di diritti più in generale?
Grazie per il suo tempo
Salve Michele.
Il volume Piano Casa è, di fatto, un “bonus” che viene regalato per incentivare i cantieri edili. Nel suo caso non ci sono perdite di diritti, anzi può essere l’occasione per monetizzare questo bonus o, cosa che preferisco, sostituire la remunerazione economica con la riqualificazione del condominio: sistemare le parti comuni, realizzare un cappotto esterno, ecc. Quest’ultima scelta permetterebbe a tutto il condominio di detrarre parte dei lavori, risparmiare sul riscaldamento e riqualificare economicamente tutto l’immobile.
Se ha bisogno di altri consigli mi chiami pure.
A presto.
Buongiorno geometra le chiedo per un permesso di costruire (deposito residenziale nel mio caso) deve per forza di cosa esser integrato con fonti rinnovabili? progetto di ampliamento in zona agricola staccato residenziale con sfruttamento del 45% del volume della casa di mio padre ad una distanza inferiore di 200 mt., quello che le chiedo in merito alle fonti rinnovabili è che il mio deposito non è ne isolato e non avrà bisogno di essere riscaldato visto che avrà la funzione di magazzino attrezzi edili. grazie per eventuali risposte. Davide
Salve Davide.
Per quanto riguarda il riscaldamento, non essendoci nessun impianto termico, non é previsto alcun accorgimento particolare, mentre per il fotovoltaico non esiste nessuna deroga assimilabile alla sua, mi spiace.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno geom. Gollo
dispongo di un annesso rustico, concessione del 2004 e succ.varianti, accatastato come ancora in stato di costruzione benchè mancante solo degli intonaci e marciapiedi esterni, il quale è già stato inserito, come da mia richiesta al comune, nel Pati e PI nella lista annessi non più funzionali alla conduzione del fondo in vista della trasformazione in residenziale (il comune sta valutando la perequazione da richiedere).
Le NTA del PI vietano peraltro l’ampliamento fino a 800 mc per gli annessi rustici prevista dall’art.44, mi sembra, nel momento del cambio destinazione d’uso.
Secondo la legge posso applicare, contestualmente al cambio di destinazione d’uso, l’ampliamento di cui al Piano caso e in caso affermativo su quale volume potrei calcolare tale ampliamento (l’annesso come da concessione ammonta a circa 660mc di volume).
La ringrazio in anticipo per l’eventuale gradita risposta.
Diego Gecchele
Gentilissimo geometra Gollo,
ho un semplice quesito da porle: il mio vicino di casa vuole utilizzare il Piano casa per ampliare la propria abitazione. C’è un problema: questo signore vuole costruire sul confine senza rispettare le distanze minime. Il Piano Casa ha derogato le distanze del Codice Civile e delle Leggi in materia? Le fonti del diritto vanno sempre rispettate e i regolamenti comunali non possono essere in conflitto con tali norme. Per costruire sul confine è necessario l’ assenso scritto e registrato con atto notarile da parte del proprietario confinante. Mi conferma?
Grazie mille per disponibilità!
Buona serata
Giacomo
Salve Giacomo, se si tratta di prima casa, il confinante ha il diritto di costruire in deroga allo strumento urbanistico, rispettando quanto prescritto dal Codice Civile, senza obbligo di prescrizioni particolari previste dal Regolamento Comunale. Sta di fatto, che la possibilità di
Costruire in deroga ai regolamenti é sempre “fatto salvo diritto di terzi”, quindi ha sempre facoltà di chiedere ad un giudice di interrompere un progetto di quel tipo se dimostra che vengono lesi i suoi diritti.
Nel caso non si trattasse di prima casa, il confinante deve rispettare le distanze previste.
A disposizione,
Paolo
Gentilissimo grazie. Quindi se si tratta di prima casa vale quanto previsto nel Codice Civile: distanza di 3 metri tra gli immobili, quindi minimo 1,5m dal confine. Tenga conto che le nostre abitazioni sono già aderenti su un lato (da progetto originario) ma ora lui vuole ampliare proprio sul confine con la mia proprietà. Grazie ancora
Giacomo
Esatto, Giacomo, ricordo che gli interventi sono sempre “fatti salvi i diritti di terzi”, quindi può comunque chiedere la revoca del titolo, attraverso una procedura legale, se questa viola i suoi diritti di proprietario del terreno. Ovviamente sono pratiche che non garantiscono un risultato certo, parlando di giurisprudenza.
A presto.
Paolo
Salve, ho un quesito da porLe: la mia abitazione sita in zona agricola è per metà soggetta a vincolo di inedificabilità stradale, mentre l’altra metà non è soggetta a tale vincolo. Posso ampliarla come da piano casa al di fuori della fascia di rispetto stradale senza demolire l’esistente o tale vincolo mi blocca ogni possibilità di ampliamento?
La Ringrazio
Salve Desirèe, mi spiace di risponderle adesso, ma il suo commento era finito nello spam.
Purtroppo le case anche parzialmente inserite in un vincolo di inedificabilità sono escluse dal Piano Casa, dovrebbe poterle demolire e spostare dal vincolo (utilizzando le norme del Comune), per poi presentare il Piano Casa, ma se mi parla di ampliamento significa che la casa non merita la demolizione.
A disposizione.
Paolo
buongiorno,
vorrei farle una domanda in merito all’applicazione del Piano Casa in zona agricola..
Per farla molto semplice in un lotto di proprietario dei genitori (in zona agricola), viene costruito un nuovo fabbricato utilizzando l’ampliamento del fabbricato in proprietà al figlio “A” (confinante con il lotto destinatario). Una volta ritirato il permesso di costruire, i genitori vendono il lotto con il relativo progetto al figlio “B”. Nel piano casa non è riportato nessun divieto a questa operazione se non in caso di richiesta di agevolazioni sugli oneri come prima casa (non è il caso in questione). E’ fattibile secondo la sua esperienza questo passaggio?
Salve Diego.
Il Piano casa, all’rt. 2 comma 2, prevede: “…l’ampliamento può essere, altresì, realizzato su un altro lotto, purché lo stesso si trovi a non più di 200 metri, misurabili in linea d’aria, rispetto al lotto di pertinenza dell’edificio che genera l’ampliamento e appartenga, già alla data del 31 ottobre 2013, al medesimo proprietario o al di lui coniuge o figlio.”
Quindi è possibile.
Per quanto riguarda la vendita, nella premessa la Legge dice: “… non sono autonomamente cedibili come crediti edilizi, ma ciò non impedisce che possano essere ceduti i manufatti ai quali tali incrementi danno origine.”
Quindi bisogna vendere non il lotto col progetto, ha un cantiere in corso di costruzione, con accatastamento in categoria F3.
Spero di esserle stato utile, sono a disposizione per ulteriori informazioni.
Paolo
Buonasera Geometra, ho da farle una domanda:
Nel 2017 ho acquistato una casa in zona agricola di Padova con 8000 m di terreno.
La casa è molto vecchia, anni 60 .il preventivo per la ristrutturazione quasi supera quello di una nuova costruzione .
Volevo sapere se posso costruire un corpo staccato con il piano casa .
Grazie.
Ho trovato veramente molto utile il sito.
E lei un vero professionista .
Buonasera Valentina, e grazie per i complimenti.
La risposta al suo quesito è sì, può usufruire del Piano Casa per un ampliamento staccato, se non è presente in zone con divieto di inedificabilità). Nello specifico può ampliare del 30% (20% + 10% per fonti rinnovabili), da unire alla cubature utilizzabili con le norme esistenti (ampliamento fino a 800 mc dell’esistente, per edifici in zona agricola).
Se ha bisogno di qualche altra informazione sono a disposizione, in più sono spesso a Padova.
Un caro saluto.
Paolo
338/1298943
Grazie per la celere risposta. Sicuramente la chiamerò per avere una sua consulenza in quanto i pareri dei vari professionisti sono discordanti. Qualcuno dice che è possibile qualcuno dice di no.in quanto Casa di proprietà oltre il 31/10/2013.
La casa si trova in fascia di rispetto autostradale con iun giardino di 700mq ma il terreno di quasi 7300 mq no. La mia idea era quella di spostare la cubatura nella fascia fuori dell’autostrda.
Prego Valentina.
Il titolo a presentare il Piano Casa riguarda il fabbricato “esistente” alla data del 31/10/2013, quindi ha i requisiti. Una cosa su cui fare attenzione, invece, riguarda la presenza in fascia di rispetto autostradale: essendo inedificabile, il fabbricato non può usufruire del Piano Casa, a meno che non venga demolito, spostato fori dal vincolo e ampliato.
Le segnalo il quesito numero 16 dal sito della Regione:
https://www.regione.veneto.it/web/ambiente-e-territorio/pareri-piano-casa-ter
A presto.
Paolo
Buongiorno, avrei bisogno di maggiori informazioni riguardo alla cubatura raggiungibile con ampliamento attraverso piano casa in zona agricola. In particolare i miei genitori hanno una casa di circa 500 mc e sono disposti a realizzare un ampliamento sul terreno adiacente sempre di loro proprietà ed anche esso in zona agricola. La cubatura che si può costruire é solo il 20% (+ eventuale 10%,15%..) degli 800 mc o i 300 mc mancanti più le percentuali? Spero di essere stata abbastanza chiara.
Rimango a disposizione e la ringrazio in anticipo.
Cordiali saluti.
Buongiorno Anna.
Se i suoi genitori possiedono una casa di 500 mc, possono costruire:
1) 300 mc (differenza tra 800 mc ed esistente – art. 48 LR 11/2004)
2) Piano Casa sul massimo assentibile, cioè sugli 800 mc, se si utilizzano i requisiti prima casa.
Quindi, se portate entrambe le case in classe B, potete fare un ampliamento, in aderenza o staccato, di 660 mc (360 mc Piano Casa + 300 mc LR 11/2004)
Ricordo che, utilizzando i requisiti prima casa, i richiedenti devono mantenere la residenza per 42 mesi dall’agibilità e che non si pagano oneri sui 360 mc, mentre sui 300 mc sì.
Spero di essere stato comprensibile, eventualmente sono disponibile ad un confronto diretto.
A presto, Anna.
Paolo
Buongiorno Paolo, complimenti per la competenza, difficile trovare persone disposte anche a metterla a disposizione su internet.
Vengo al dunque.
Sto valutando l’acquisto di un lotto di terreno di circa 1500 mq, sul quale esiste un rustico di circa 200 mq (100 0mc), addossato al un’abitazione degli anni 80 abitata.
La mia intenzione sarebbe quella di buttare giù tutto e spostare la volumetria all’interno del lotto, in modo da staccarsi dal vicino. Il rustico è difficilmente sistemabile, va buttato giù.
Il problema è che l’area viene classificata come ZONA RURALE, individuata nel PRG del Comune come tale. In questa area è possibile sistemare il rustico, è consentito anche demolirlo e ricostruirlo, ma all’Ufficio Tecnico mi hanno detto che non essendoci scritto nel PRG, non sarà possibile spostare la cubatura in altro sedime, anche se all’interno dello stesso lotto.
Mi sembra alquanto strano, visto che il Piano Casa prevede spostamento di sedime (il fatto che ci sia scritto in documenti degli anni 80 non vuol dire che il piano casa non sia applicabile).
Che ne pensa lei? Le è mai capitato di avere a che fare con queste zone rurali?
Grazie
Saluti
Alessandro
Buongiorno Alessandro, grazie per l’apprezzamento, mi fa molto piacere.
Venendo al suo quesito, secondo me non ci sono evidenti problemi, a meno che non ci siano delle prescrizioni e dei vincoli particolari per il fabbricato. Bisogna accertare se esiste una scheda specifica, le singole Norme Tecniche mi sembrano un po’ datate per limitare l’intervento.
A sostegno di questa tesi, inoltre, c’è sia il Piano Casa, che scavalca i regolamenti comunali (tranne i vincoli citati nell’art. 9), sia la modifica della definizione di ristrutturazione inserita nel Testo Unico, il DPR 380/2001 all’art. 3 comma 1 lett. d) e relativi aggiornamenti:
“interventi di ristrutturazione edilizia”, gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. […] Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, […] attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente;”
D’istinto, comune, direi che l’intervento è fattile, non resta che confrontarsi con l’Ufficio Tecnico (col coltello tra i denti).
Spero di essere stato utile.
A disposizione.
Paolo
338/1298943
Buongiorno Geometra Gollo,
avrei un piccolo dubbio: ho fatto richiesta del Piano Casa su terreno agricolo; l’ufficio tecnico del comune mi ha comunicato che potevo costruire un’unità staccata all’edificio esistente, il Parco Colli mi ha dato l’ok ed ora sto attendendo il conteggio degli onerida parte del comune. Ora, come descritto nel suo articolo e leggendo la regolamentezione del Piano Casa, io non avrei degli oneri da pagare anche perchè avendo anche il fotovoltaico e utilizzando la pompa di calore (non ho il gas) avrei diritto ad una scontistica visto l’utilizzo di fonti rinnovabili (mi corregga se sbaglio).
La mia domanda è: può essere che comunque mi siano richiesti degli oneri in merito? Ci sono casi particolari nei quali, il Comune, può richiederli?
La ringazio se potrà rispondermi.
Buona giornata.
Matteo
Salve Matteo, l’art. 7 della LR 14/2009 (Piano Casa) prevede il completo sgravio degli oneri (tutti, a parte i diritti di segreteria) per chi richiede i requisiti prima casa (con vincolo di residenza per 42 mesi dopo l’agibilità) ed utilizza impianti ad energia da fonti rinnovabili da almeno 3 KW. Ovviamente parliamo del solo volume generato con Piano Casa, la presenza di volume aggiuntivo (es: raggiungimento degli 800 mc per gli edifici esistenti in zona agricola, art. 44 comma 5 – LR 11/2004) viene regolamentato senza sgravi.
https://www.studiogollo.com/wp-admin/edit-comments.php#comments-form
Spero di essere stato utile.
A disposizione.
Paolo
Buonasera geometra,
mi sono arrivati gli oneri da pagare (siamo sui € 15,000) quindi non ho avuto lo sgravio completo.
Nella carta arrivata gli oneri sono suddivisi in:
– contributo commisurato al costo di costruzione
– oneri di urbanizzazione primaria
-oneri di urbanizzazione secondaria.
com’è possibile visto che installerò il fotovoltaico da minimo 3kw e che, come richiesto dal Comune, devo presentare un “atto d’obbligo redatto su stampato predisposto dallo scrivente comune con il quale il richiedente o familiare convivente si impegni a mantenere la residenza nell’ampliamento in oggetto per i 42 mesi successivi l’agibilità a norma dello stesso art. 7, comma 2 bis, L.R.14/09.3.”
Dove posso aver sbagliato o cosa posso aver dimenticato per non avere azzerata i costi imputati?
E’ possibile far rivedere i conti al Comune?
Grazie della disponibilità.
Salve Matteo, confermo il totale sgravio degli oneri di urbanizzazione se ci sono queste condizioni:
– Volume generato dal Piano Casa;
– Requisito prima casa;
– Impianti da fonti sostenibili con potenza minima 3Kw.
Ricordo che, nel caso di volume da ampliamento “fino a 800 mc”, art. 44 comma 5 LR 11/2004, vanno pagati regolarmente.
E’ ovvio che per dipanare questa cosa è il caso di confrontarsi col tecnico comunale insieme al suo professionista.
A presto.
Paolo
salve geometra 10 anni fa ho acquistato da un stabilimento balneare un chiosco al mare proprieta privata con i relativi servizi igenici, confinanti con i bagni igienici dello stabilimento non mio,ci siamo divisi i servizi con regolare voltura.Adesso abbiamo deciso in comune accordo di demolire e di realizare con un nuovo confine i due corpi unendoli ,ricordo che prima va tutto demolito servizi igenici e ricostruirli insieme con il piano casa,ma purtoppo per rimanere a 10m dallo stabile già esistente (CHIOSCO) dovrei sconfinare di circa 20 mq sempre d
salve geometra,10 anni fa ho acquistato daun stabilimento balneare un chiosco al mare.(non demanio)i servizi igenici erano tutti insieme ma noi con regolare volture abbiamo diviso i servizi, Adesso con il piano casa vogliamo fare insieme demolizione e ampliamento unendo i due corpi ,ma dalla mia parte per rispettare le distanze 10m dal fabricato (CHIOSCO)sconfino di circa 20 mq, il mio confinante non avrebbe problemii a concedermi il terreno sicome dobbi amo presentare la progetazione insieme chiedo e possibile fare tutto questo,grazie mille
Salve.
E’ importante verificare se sono presenti delle schede in Comune che normano le strutture simili alla sua, in modo tale da capire se esistono vincoli particolari che possono escludere il Piano Casa. In mancanza di vincoli credo non ci siano problemi, facendo attenzione che il volume generato dal Piano Casa (non quello esistente) venga fatto “atterrare” sul proprio terreno e non su quello del vicino, mentre il volume esistente si può spostare anche di sedime (salvo prescrizioni particolari).
Come avrà capito, faccio un po’ fatica a dargli dei punti fermi senza avere una documentazione delle proprietà, resto comunque moderatamente ottimista.
A disposizione.
Paolo
grazie mille per il suo interessamento e celerita,tanti saluti
Prego Leonardo, in bocca al lupo.
Paolo.
Buongiorno geometra, mia nonna possedeva una casa di 360 mc che vista la sua morte è passata ai suoi 2 figli, genitori miei e di mio cugino. Questa casa ha un pezzo di terreno agricolo adiacente che vorrei sfruttare con il piano casa assieme a mio cugino per costruire una bifamiliare o 2 case indipendenti.
Potrebbe aiutarmi con i calcoli della cubatura nei seguenti casi?
1) Ampliamento staccato per costruzione di bifamiliare.
2) Demolizione di mezza casa + ricostruzione e ampliamento staccato di bifamiliare.
3) Demolizione e ricostruzione casa vecchia per mio cugino + ampliamento staccato per me.
Buongiorno Lorenzo.
La premessa “vitale” per la realizzazione dell’ampliamento è capire la destinazione dell’area (ZTO agricola, residenziale, ecc.).
Ipotizzando si trovi in zona agricola, l’ampliamento si calcola in questo modo:
– Ampliamento ai sensi della LR 11/2004 (anche dopo il piano casa):
800 mc (volume massimo) – 360 mc (volume esistente) = mc 440,00
– Volume Piano Casa (scadenza 31/12/2018)
800 mc (massimo assentibile art. 3 comma 2) x 30% (20% + 10% bonus Piano Casa) = 240 mc
Il calcolo del piano casa in zona agricola si può calcolare sul massimo volume di 800 mc, qualora si tratti di prima casa. Su quest’ultimo aspetto, alcuni Comuni trovano da eccepire se chi presenta la domanda non ha i requisiti prima casa, come nel vostro caso, altri, invece, tengono conto che l’immobile proviene dalla successione della prima casa della nonna, acconsentendo al calcolo massimo.
In caso di demolizione, i bonus aumentano.
Quindi:
Possibilità 1 : 440 mc + 240 mc = 680 mc (calcolo sul massimo assentibile – art. 3 bis)
Possibilità 2 : 440 mc + 108 mc = 548 mc (30% su volume esistente)
I volumi Piano Casa aumentano in caso di demolizione e ricostruzione.
Detto questo:le versioni possono essere:
1) Ampliamento staccato per costruzione di bifamiliare.
2) Demolizione di mezza casa + ricostruzione e ampliamento staccato di bifamiliare.
3) Demolizione e ricostruzione casa vecchia per mio cugino + ampliamento staccato per me.
4) Ampliamento in aderenza + ampliamento staccato
Spero di aver dato un contributo alla vostra programmazione, qualora il quesito risulti complesso, non esitate a contattarmi telefonicamente.
A disposizione.
Paolo
338 1298943
Buonasera, grazie per la pronta risposta.
Sono andato a spuliarmi la legge riportata in questo punto: “Ampliamento ai sensi della LR 11/2004 (anche dopo il piano casa):”. Da come ho compreso questa fetta di ampliamento è possibile solo nel caso i miei genitori siano agricoltori costruiscono per scopi agricoli. In questo caso io non dovrei considerarla e mi rimarrebbe solo la fetta del piano casa poiché non sarebbero rispettati questi requisiti.
In caso invece di demolizione quale sarebbe il conteggio dei metri cubi? Volume casa esistente + 70% di 800: 360+560=920mc.
Grazie ancora cordiali saluti
Buongiorno Lorenzo, le riporto la parte dove si parla di ampliamento fono a 800 mc:
Art. 44 – Edificabilità.
Sono sempre consentiti, purché eseguiti nel rispetto integrale della tipologia originaria, gli interventi di cui alle lettere a) (manutenzione ordinaria, Ndr), b)(manutenzione straordinaria, Ndr), c) (restauro conservativo, Ndr) e d) (ristrutturazione,Ndr) dell’articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 […], nonché l’ampliamento di edifici da destinarsi a case di abitazione, fino ad un limite massimo di 800 mc. comprensivi dell’esistente, purché la destinazione abitativa sia consentita dallo strumento urbanistico generale.
In buona sostanza, in presenza di fabbricato residenziale, tutti gli edifici in zona agricola (salvo diverso strumento urbanistico vincolante) posso ampliarsi fino ad 800 mc. In caso di prima casa, il calcolo dell’edificio esistente si applica sugli 800 mc e non sul volume esistente. I requisiti di imprenditore agricolo a titolo principale si applica solamente alla nuova edificazione.
Quindi, volume totale:
800 mc + ev. 70% di 800 mc (se prima casa) = 1360, 00
Spero di averle dato un ulteriore contributo.
A presto.
Paolo
Buongiorno e complimenti per le puntuali e pertinenti risposte e pareri.
Sono Gino e devo realizzare una pergola/tettoia nel giardino di mia proprietà collegata (mediante appositi tubi a sezione quadrata di opportune dimensioni) con la parete finestrata del mio fabbricato. La configurazione al piano terra, in pianta é : parete finestrata-terrazza (mt 2,70 di profondità)- pergola/tettoia per auto a seguito cambio destinazione d’ uso del originale garage.
La domanda è : a quale distanza dalla parete finestrata va posta la struttura da realizzare?
La ringrazio anticipatamente e rimango a disposizione per i dettagli necessari.
Gino
Buongiorno Luigino, grazie per i complimenti.
In linea di massima i pergolati e le tettoie, se non hanno pareti chiuse, possono non rispettare le distanze dai fabbricati, salvo diversa disposizione dei Comuni. Nel caso di Piano Casa, dobbiamo prendere in considerazione la Norma nazionale, che non prevedere questa casistica per i rispetto delle distanze.
Se vuole mandarmi una planimetria o una foto a info@studiogollo.com posso entrare più in profondità alla questione.
Spero di esserle state utile.
A presto.
Paolo
Salve
ho un fabbricato di 430 mc, voglio applicare il piano casa che, calcolato sugli 800 mc, mi consente di avere 240 mc edificabili per un totale di mc 670. Se ho letto bene le sue risposte precedenti io non potrei applicare il Piano Casa perchè, comunque, non raggiungerei gli 800 mc previsti dalle leggi ordinarie. Tuttavia ho letto su alcuni opuscoli (ad esempio GUIDA AL PIANO CASA del Collegio dei Geometri di Verona ) che ” gli interventi del Piano Casa” ( in zona Agricola) non consumano la potenzialità edificatoria prevista dagli strumenti urbanistici vigenti restando ferma la possibilità di ampliamenti uteriori. Che ne pensa ?
Salve Sandro, In linea di massima ha ragione: posso ampliare utilizzando la sola cubatura Piano Casa e usare l’ampliamento per il raggiungimento degli 800 mc in un secondo momento. Il problema è che il TAR Veneto, con l’ordinanza n. 591/2017, ha sentenziato che prima va utilizzato il volume urbanistico e successivamente, ad esaurimento del volume (800 mc), si utilizza il Piano Casa. Alcuni Comuni hanno recepito questa direttiva, altri ancora no.
Spero di esserle stato utile, se ha bisogno di entrare in profondità alla questione mi contatti pure.
Cordialmente, Paolo
338 1298943
PS: Le lascio un po’ riferimento utile.
http://italiaius.it/wp-content/uploads/2017/12/2-Commento-Stoppa-a-Ordinanza-TAR-591-2017-Volume-Piano-casa.pdf
Questa mattina avevo inserito una domanda, ora vedo che è stata cancellata…….
Salve Sandro, non è stata cancellata, doveva solo essere approvata. Tutto a posto…
Buongiorno geom. Gollo,
Le pongo questo quesito è La ringrazio in anticipo della risposta:
Possiedo una casa singola di circa 1000 metri cubi in zona agricola a Brenzone sul Garda ed un terreno adiacente, inoltre mia figlia possiede un terreno adiacente sempre nei 200 metri distanza. La mia casa ha impianto fotovoltaico di 10 kw, riscaldamento acqua sanitaria solare e caldaia a legna/gasolio.
Le domande:
– quanti metri cubi posso realizzare su corpo staccato?
– posso utilizzare i metri cubi disponibili per realizzare due costruzioni (una per figlio è una per figlia) ?
– io resterò residente sicuro per oltre 42 mesi, ma i figli hanno la residenza altrove; valgono comunque le disposizioni prima casa e relativi sgravi oneri comunali?
– se no, dovrei mantenere intestato a me il terreno per 42 mesi prima di passarlo al figlio (come vendita o come donazione) ?
Buongiorno Gianantonio.
Secondo un’analisi preliminare, posso dirle che:
– può costruire dai 300 ai 450 mc circa (dipende se può portare la classe attuale in classe B;
– Secondo i riscontri già avuti in altri cantieri, non può fare più di 1 ampliamento staccato.
– In linea di massima può mantenere le agevolazioni prima casa, l’importante è che il figlio mantenga lui la residenza al momento del fine lavori.
– Non si applicano i requisiti prima casa sul solo terreno, scattano dall’agibilità. Inoltre, sconsiglio vivamente la donazione.
Sono a disposizione per un eventuale confronto telefonico.
Spero di esserle stato utile.
A presto.
Paolo
38 1298943
La ringrazio molto dei suoi chiarimenti. Ho ancora un dubbio: i metri cubi di computo come si calcolano? Perimetro di base (muri esterni) x altezza sino alla gronda, esclusa la parte interrata? Il sottotetto in origine non abitabile, poi condonato come si conteggia? Il garage e le cantine parzialmente fuori terra si conteggiano? In origine la concessione edilizia fu data con la legge 4 utilizzando un rustico preesistente ed i metri cubi furono conteggiati solo su locali di soggiorno e camera da letto esclusi tutti i locali di servizio (bagni, corridoio, dispensa, garage e cantine) ma ora credo che i criteri siano più restrittivi.
La ringrazio ancora. Al momento sono ancora in una fase di argomentazione con i figli. Poi con le idee più chiare mi permetterò di disturbarla di persona.
Qua l’e’ il suo recapito?
E’ un piacere Gianantonio, nessun disturbo.
Per calcolare quanto volume è possibile edificare, è necessario consultare le Norme Tecniche di Attuazione del Comune di Brenzone sul Garda, ogni Comune, infatti, ha il proprio modo ci calcolare il volume urbanistico.
E’ ovvio che sono a disposizione per entrare nel dettaglio, improvvisare in questi commenti potrebbe essere fuorviante. In caso, avrei bisogno di una copia degli elaborati dello stato di fatto.
A disposizione.
Paolo
338 1298943
info@studiogollo.com
salve sono un geometra all’impresa con il piano casa nel comune di porto viro volevo una spiegazione su un mio calcolo se è corretto
casa esistente con piano seminterrato e piano rialzato da regolamento edilizio si calcola come volume edificabile in specifico al piano seminterrato da quota zero.
volume esistente 432,05
siamo in presenza di bifamiliare con ingresso autonomo e prima casa
calcolo:
art. 2 comma 1 20% o 150 mc. opterei per i 150 mc.
in aggiunta :
art. 2 comma 5 10% calcolati su 432,05 = 43,205
art. 2 comma 5 bis 15% calcolati su 432,05 = 64,8075
complessivo volume edificabile 150+43.20+64.81 = 258,01 essendo in sopraelevazione diviso 3 ml. = mq. 86,00 .
grazie per la risposta . mantovan geom. andrea mapuma777@libero.it
Salve Andrea.
Purtroppo, in base alla mia esperienza, può scegliere o i 150 mc o i vari bonus previsti.
Quindi:
432,05 mc + 20% + 10% ecc.
Oppure: 432,05 + 150 mc
A disposizione.
Paolo
Buon giorno, articolo molto interessante e ben scritto. Se ho capito correttamente è quindi possibile demolire ricostruire con medesima volumetria una villetta esistente, costruire un box pertinenziale, e potenzialmente costruire in aderenza alla villetta una terza unità indipendente dalla villetta originaria applicando il piano casa ed usufruendo per i primi 2 interventi (demolizione e ricostruzione villetta + box dei benefici fiscali per la ristrutturazione) e per il terzo (unità indipendnete in aderenza – deposito + lavanderia) nessun beneficio fiscale ma senza che questo sia considerato un aumento di volumetria trattandosi di unità separata e quindi non fa decadere i benefici fiscali sui primi 2 interventi. Corretto? La ringrazio in anticipo per la cortese risposta.
Buongiorno Marco.
La doverosa premessa è che ogni Comune può avere una visione differente, se non contraria, l’uno con l’altro, quindi è sempre fondamentale avere un confronto con l’Ufficio Tecnico di riferimento.
Tornando al quesito, è importante che nel progetto sia ben identificabile il volume esistente, da demolire e ricostruire, e i volumi di ampliamento. Nella mia esperienza ho avuto modo di sommare l’ampliamento in aderenza con uno staccato, mentre altri comuni mi hanno intimato di scegliere l’uno o l’altro.
Per quanto riguarda le detrazioni fiscali, spettano solo al volume demolito e ricostruito, e posso immaginare che sia capiente per gli importi previsti.
Spero di essere stato utile.
A presto.
Paolo
338 1298943
Grazie della risposta. Verificherò con il tecnico del Comune. Il mio dubbio riguarda l’interpretazione di AdE, ovvero che, benché riferito a due unità distinte, essendo in aderenza questo venga considerato come un ampliamento dell’immobile esistente, facendo venir meno i presupposti per la detrazione IRPEF prevista con ricostruzione senza ampliamento.
Buon giorno,
ho due quesiti che mi pare non siano ancora stati trattati dal forum, i quesiti riguardano 2 casi separati:
1) il piano casa mi consente di derogare sulle distanze confine, mi dice il comune, (l’area con cui confino è boscata ed inedificabile tra l’altro)….ma posso derogare anche alle minime del codice civile, che se non erro è 3 m dal confine? mi sembra un pò strano ma il comune dice di si
2) in ambito di “ampliamento distaccato in zona agricola entro i 200m” (al momento c’è un magazzino uso residenziale), il comune può opporsi all’applicazione del piano casa adducendo al fatto che non è prevista la residenza in zona agricola?
Salve Romina.
1 – E’ possibile derogare alle sole norme comunali in caso di requisiti prima casa, bisogna rispettare, però, le distanze minime del Codice Civile, nel quale è prevista la costruzione a confine o a 1,5 m dal confine. Non si può derogare alla distanza dai fabbricati, che deve rimanere di 10 m. Attenzione, però, deve sempre essere rispettato il diritto di terzi.
2 – In zona agricola, salvo diverse regole, è quasi sempre concessa l’edificazione ad uso residenziale. Non è certo possibile costruire una casa partendo da un magazzino, bisognerebbe, eventualmente, chiedere un accordo pubblico/privato.
Se vuole ne parliamo al telefono.
A presto.
Paolo
La ringrazio!
in realtà nel frattempo ho risolto il quesito 2 e possiamo costruire, comunque se il magazzino è uso residenziale si può ampliare fino a 800 e utilizzare il piano casa, mi è già capitato un altro caso, il dubbioc he poneva il comune era sull’applicazione della residenza in zona agricola, ma il nuovo dirigente ha chiarito la questione.
Per quanto riguarda il quesito 1 la ringrazio, non ero al corrente che si potesse arrivare a 1,50 dal confine (non c’è pericolo di terzi perchè l’altro lato è e sarà sempre inedificabile trattandosi di un bosco vincolato paesaggisticamente
Bene!
A disposizione.
Paolo
Torno a disturbarla dopo la sua cortese risposta del 21 maggio scorso. Ora mio figlio ha deciso di procedere e partendo dai 800 mc assentibile in zona agricola, vorrebbe realizzare 360 mc di nuova costruzione staccata (+ 45% portando entrambe le costruzioni in classe B).
Allora se ho capito bene io, residente nel comune di Brenzone e proprietario (da vent’anni) della casa esistente e del terreno su cui costruire nuovo edificio chiedo il permesso di costruire secondo il piano casa, iniziò a costruire e a cantiere appena avviato vendo il terreno al figlio con accatastamento in cat. F3 e allora il figlio paga per intero gli oneri comunali perché non è residente e non lo diventerà mai, ma gli sta bene così perché la userà come seconda casa.
Ho chiesto lumi in Comune e il responsabile del l’edilizia privata mi dice che l’ampliamento lo posso fare solo come dependance della casa esistente mantenendo così una sola unità immobiliare (conseguenza passaggio di cat. Catastale in A1 e tasse a gogo). Ciò perché io non posso avere due prime case….
Lei cosa ne pensa?
Salve Gianantonio, l’ampliamento staccato è indipendente dalla prima o seconda casa, cioè se viene concesso può essere utilizzata in maniera indipendente, senza vincolo di pertinenzialità. In caso parliamone al telefono.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno,
vorrei sottoporle il seguente quesito relativo ad un progetto di demolizione e ricostruzione su diverso sedime + utilizzo del piano casa per creazione di una unità abitativa distinta. Facciamo quindi riferimento al caso n.4 in area senza vincolo ambientale.. Si ha diritto alla detrazione per ristrutturazione se l’immobile ricostruito ( non l’ampliamento ovviamente ) ha volumetria inferiore all’edificio da demolire ?
Grazie mille in anticipo per un suo parere.
Cordiali Saluti
Andrea
Salve Andrea, come indicato nella nota dell’Enea al punto 41 ( http://efficienzaenergetica.acs.enea.it/faq.pdf ), è fattibile. Le escludo che qualche commercialista/fiscalista la pensi in maniera diversa, ma per me è fattibile.
Spero di esserle stato utile, in caso sentiamoci.
A presto.
Paolo
Buongiorno,
nel caso in cui nello stesso lotto di pertinenza, insistano due fabbricati distinti aventi destinazione d’uso diverse (l’uno residenziale e l’altro produttivo classificato “D1”) per il calcolo del bonus volumetrico, si sommano i volumi di tutti e due i fabbricati o solo il volume del fabbricato residenziale?
Grazie
Salve Nicola.
E’ possibile trattare i due immobili in maniera distinta, quindi ognuno con il proprio ampliamento, a meno che in quell’area sia possibile effettuare un cambio d’uso da D1 a residenziale (art. 9).
Se lo desidera possiamo sentirci.
Cordialmente, Paolo.
338 1298943
Buongiorno,
volevo esporre la seguente domanda, è possibile ampliare mediante corpo staccato, un edificio in centro storico in un terreno classificato come zona di completamento C1 entro 200 metri ? Vedo che la legge dice: ” ugualmente attese le caratteristiche specifiche del centro storico, non vi possono essere eseguiti ampliamenti di fabbricati edificati in zone di completamento o di espansione.” ma non parla del contrario, cioè da centro storico a zona di completamentoC1. Poi la legge dice : ” Il conceto guid. , dunque, quello della compatibilità dell’intervento con la zona o area in cui l’ampliamento deve essere realizzato….. Grazie in anticipo e cordiali saluti
Salve Mara.
Il Piano Casa non vieta l’utilizzo per Piano Casa in centro storico se non esistono vincoli storico-artistici del fabbricato (art. 9 comma 1 lett. a). Quindi, se il fabbricato ed l’area di ampliamento staccato hanno la stessa ZTO è possibile creare il nuovo volume, in caso contrario Zona A e Zona C1 sono due zone diverse (art. 2 comma 1), quindi incompatibili col Piano Casa.
Spero di esserle stato utile.
A disposizione.
Paolo.
Buongiorno, questosuo post è molto chiaro Tuttavia io continuo ad avere le idee un po’ confuse su di un certo particolare
. Il mio compagno, non siamo sposati, è proprietario in zona agricola di un immobile ed intende sul mappale adiacente, sempre di sua proprietà, l’immobile in cui andremo a vivere . successivamente all’approvazione del progetto L’idea sarebbe quella di vendere l’immobile diciamo di partenza. In quale fase è possibile ed è consigliabile cointestare a me l’immobile che verrà costruito in ampliamento? Ovvero, devo aspettare che l’immobile sia terminato o è possibile che mi venga ceduto il terreno con il progetto approvato? Ed i costi cambierebbero di molto? Mi pare di aver capito che il problema nasce anche dal fatto che non siamo sposati. La ringrazio per la cortese risposta. Silvia.
Salve Silvia.
Nelle premesse del Piano Casa è specificato che non è possibile cedere il “credito edilizio”, cioè l’area edificabile, ma nulla vieta di cedere il volume edificato. Ora, nella mia esperienza è stato possibile vendere a terzi il terreno con l’inizio lavori depositato e accatastato come “bene in corso di costruzione”, cat. F3 del catasto, ed è andato tutto liscio. Siccome, però, successivamente è necessario volturare il titolo edilizio, presso l’Ufficio Tecnico Comunale, inviterei il suo tecnico a pianificare il percorso da attuare, in modo da evitare problemi in futuro.
In sostanza, secondo la mia esperienza, non fate cessioni di area ma di costruzioni, anche da completare, per i quali potete usufruire anche delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.
Spero di esserle stato di aiuto.
A presto.
Paolo
338 1298943
Buongiorno Paolo,
ho un quesito da porre sul Piano Casa Veneto:
– Fabbricato in zona agricola di mc. 830 composto da due unità immobiliari una al piano terra e una al piano primo con accessi indipendenti però della stessa proprietà.
Che volumetria massima si potrebbe fare in un lotto adiacente sempre zona agricola?
Si può sfruttare il volume 150+150…e poi il resto… essendoci due unità immobiliari?
Ringrazio e saluto.
Luca di Mira
Salve Luca, con la tipologia che mi ha descritto, se ci sono due prime case, si possono costruire 240+240 (30% di 800 mc), in riferimento a questo articolo:
Art. 3 bis – Interventi nelle zone agricole.
Comma 2. “Per gli edifici residenziali in zona agricola l’ampliamento, qualora realizzato sulla prima casa di abitazione, è calcolato sulla volumetria massima assentibile ai sensi della vigente normativa. Limitatamente agli edifici composti da due unità immobiliari, anche se sovrapposte, e ai soli fini del calcolo dell’ampliamento, la volumetria massima assentibile è riferita a ciascuna unità immobiliare anziché all’intero edificio, fermo restando il rispetto di quanto previsto dall’articolo 2, comma 4.”
Se il caso è particolare, sentiamoci pure al telefono.
A disposizione.
Paolo
Buonasera, i miei genitori hanno un garage con una alterezza di 2.2m e vorrbbero ampliare in alterezza per portarlo ad una altezza di 2.6m, premetto che il garage è situato al confine tra loro e il vicino, ma come distanza dal fabbricato del vicino è di 6m e non è finestrato, con il piano casa è possibile o dobbiamo avere i 10 m di distanza?! Spero di essere stata chiara…La ringrazio
Salve Veronica, tra due pareti cieche (la vostra e quella del vicino) è possibile sopraelevare mantenendo una distanza dii 5 m, salvo diverse disposizioni del regolamento edilizio. Se si usano i vantaggi della prima casa, non è fondamentare rispettare la distanza di 5 m dal confine. E’ importante fare attenzione a non pregiudicare eventuali diritti di ampliamento dei confinanti, altrimenti si rischia una la richiesta di revoca del titolo davanti ad un giudice da parte del confinante.
Sono a disposizione per un chiarimento telefonico.
A presto.
Paolo
338 1298943
Allora com’è possibile che il comune insiste sul fatto che devono per forza avere una distanza di 10m e non ci permettono di ampliare in altezza?confermo che è la prima casa. Vorrei chiarire il dubbio sul perché il comune si oppone?! La ringrazio Lei è sempre molto gentile
Prego Veronica. Nella mia esperienza ho trovato Comuni che consentono distanze di 5 m tra pareti cieche (importante: 0 finestre!), verifichi che nel suo Comune non ci siano regolamenti più restrittivi.
A presto.
Paolo
Buonasera,
Avrei bisogno di un’informazione. Stiamo per costruire una casa (prima abitazione) sul terreno (agricolo) di mio padre tramite il piano casa. Il 30 settembre sono scaduti i 30 giorni dalla presentazione del progetto in comune, ad oggi stiamo ancora aspettando la concessione poiché il comune chiede il pagamento degli oneri, non su tutto lo stabile, ma sulla parte volumetrica che verrà costruita in più mettendo 3Kwt di fotovoltaico. Vorrei sapere se è lecito che il comune chieda il pagamento di questi oneri.
Grazie,
Cordiali saluti
Salve Jessica, mi risulta che siano dovuti solo gli oneri per il volume relativo al raggiungimento del massimo assentibile.
Esempio: se ha una casa esistente di 600 mc, può, con le fonti rinnovabili, ampliare del 30% su 800 mc (massimo assentibile in zona agricola) + la differenza tra i 600 mc e gli 800 mc, cioè 200 mc. Sui 240 mc (Piano Casa) non paga oneri, mentre sui 200 mc (L.R. 11/2004) sì.
Spero di esserle stato utile, in caso mi chiami.
A disposizione.
Paolo
3381298943
Salve Paolo, leggo con piacere le sue risposte, davvero complimenti per la pazienza e la professionalità.
Le sottopongo un quesito, non è direttamente sul piano casa, ma è abbastanza contorta la questione, e potrebbe rientrare anche piano casa.
Ho intenzione di costruire la mia abitazione in un terreno in area agricola, che mio suocero ci mette a disposizione.
Il problema è che il terreno non è di mio suocero, ma di suo padre, deceduto circa un anno fa, quindi ci sono 2 eredi (fratelli), che si stanno dividendo la proprietà.
Su questo terreno c’è la casa di mio suocero, già di loro proprietà dal 2005, accostata a quella dei nonni, che rientra invece nell’asse ereditario. Dentro al pacchetto “successione” ci sono anche una vecchia stalla (enorme), dei magazzini, circa 12 ettari di terreno, e un abitazione di circa 1000mc catastalmente “collabente”, cioè senza il tetto che è caduto, e addirittura a meno di 50 metri dall’argine di una canale che crea vincolo fluviale (e vincolo paesaggistico fino a 150mt dall’argine).
I due fratelli si sono accordati sulla successione, mio suocero si prende in carico tutti i fabbricati e circa metà terreno, l’altro fratello solo terreno.
Nell’accordo c’è la volontà di abbattere il rudere sotto all’argine del canale e creare lì una nuova rampa di accesso dalla strada comunale arginale, per la nuova proprietà che si verrà a creare.
Mio suocero su questi terreno ci ha sempre lavorato, tutt’ora è titolare di un’azienda agricola (coldiretti).
A questo punto mio suocero mi darebbe il terreno per costruire casa, ma in che modo?
– costruisce lui come conduttore del fondo?
– piano casa con i fabbricati a lui intestati dopo la successione (questione di settimane)?
– utilizza il rustico collabente tramite piano casa?
Ho un pò di confusione in testa, e anche i tecnici comunali non sanno bene come procedere, mi hanno chiesto di fare una richiesta di parere preventivo alla commissione edilizia, ma io vorrei già procedere nel modo corretto e diretto.
Se mi sa dare qualche dritta mi farebbe piacere.
Grazie per la sua disponibilità.
Cordiali Saluti
Salve Alessandro, credo possa essere più vantaggioso utilizzare il fabbricato collabente (se residenziale), il quale, trovandosi in una zona di vincolo, può essere spostato (e ampliato). Secondo me, potrebbe addirittura utilizzare le detrazioni fiscali, ma ci sono pareri discordanti.
A disposizione per un ragionamento più approfondito.
Paolo
338 1298943
Annesso rustico(fienile)
500mq esistenti
Ho progetto per ampliamento di 300mq
Sono imprenditore agricolo a, titolo principale IAP
Ho pagato diritti di segreteria
Il comune mi chiede di pagare 1600€ di oneri
Li devo pagare?
Essendo iap non sono esente?
Salve Andrea. A mio parere dipende da come il suo tecnico ha presentato la pratica: se ha utilizzato il Piano Casa, non trattandosi di prima casa, deve pagare gli oneri, se invece è stato fatto un piano aziendale, seguendo quanto indicato dalla L.R. 11/’04 (Legge urbanistica del Veneto), lei ha diritto all’intera esenzioni, in quanto imprenditore a titolo principale.
A disposizione.
Paolo
338 1298943
Buongiorno, Avrei un quesito in merito al piano casa veneto.
Abitazione 1 prima casa con annesso rustico su zona agricola.,
La concessione per la costruzione dell’annesso rustico è stata rilasciata con un vincolo notarile del 3 giugno 2004 che prevedeva di non cambiare la destinazione d’uso .
Con il piano casa è possibile sfruttare la cubatura di ampliamento della prima casa per ampliare e rende abitabile l’annesso rustico che ha il vincolo dal 2004?
Grazie
Cordiali Saluti
Prima casa con annesso rustico in zona agricola. Concessione per costruire annesso rustico del 2004 con vincolo di non modifica destinazione d’uso (art 6 legge regionale 24 del 5/3/85) .
Con il piano casa è possibile ampliare la cubatura residenziale per rendere abitabile l’annesso rustico?
grazie per la disponibilità
Saluti
Salve Denis, se il volume di ampliamento deriva da un fabbricato residenziale (Piano Casa) per portarlo nell’annesso rustico, si può scavalcare il vincolo di destinazione d’uso.
A disposizione.
Paolo
338 1298943
Buongiorno Paolo, complimenti per il sito e per la professionalità…
Nel 2015 ho acquistato in zona agricola un’abitazione con terreno e il terreno adiacente (due mappali diversi).
Siccome l’edificio con il terreno (420 mc) è posto all’interno del vincolo stradale…volevo demolirlo e spostarlo fuori dal vincolo e posizionarlo nel terreno adiacente con il relativo ampliamento. Si può? Posso spostare l’edificio tra due mappali (sempre agricoli) e sfruttare o gli 800 mc o il piano casa? anche se entrambi sono stati acquistati nel 2015?
Grazie
Buongiorno Maurizio, grazie per i complimenti.
Per quanto riguardo la sua domanda, in caso di presenza di vincolo stradale, lei può sempre demolire e ricostruire fuori dal vincolo, anche senza Piano Casa, attaccandoci il volume mancante per arrivare agli 800 mc. Se vuole usufruire di un ulteriore bonus, legato al Piano Casa, le consiglio di procedere al più presto, visto che la scadenza della LR. 14/’09 scade il 31/12, ed il rinnovo previsto è particolarmente ridimensionato.
Se ha bisogno di ulteriori informazioni, mi chiami al 338 1298943.
A disposizione.
PAolo
Gentilissimo Paolo Grazie per la celere risposta….se non ho capito male posso sempre ricostruire fuori dal vincolo anche se costruisco in un mappale diverso/adiacente, poi posso usufruire anche del piano casa anche se il terreno dove andrò a ricostruire l’ho acquistato nel 2015….. cioè 800 mc x 30% (20+10 bonus) Piano Casa…quindi 240 mc per un totale si 1040 mc….può essere?
– Il tecnico mi aveva riferito che non potevo usare 800 mc in zona agricola perché non ho la residenza da 7 anni in quella casa (art.4 LR 24/1985) acquistata nel 2015 ..mi sembra strano… può essere?
Ancora Grazie per la pazienza
La LR 24/’85 è stata abrogata nel 2004, oggi è in vigore la LR 11/’04, nella quale si permette sempre l’ampliamento di 800 mc su tutti gli edifici residenziali (art. 48).
Ok anche il calcolo sul Piano Casa, ricordo la scadenza alla presentazione di un progetto entro il 31/12.
E’ stato un piacere poterla aiutare.
A presto.
Paolo
Grazie mille della risposta…una curiosità…. io ho quasi 200 mq di annessi tra legnaie, vecchi porcili etc…tutti denunciati e condonati…..posso demolirli e ricostruirli usufruendo del 70% del piano casa? e da annesso cambiarlo in abitazione direttamente con il piano casa? poi va cubatura o a metro quadro? grazie mille
Gli annessi possono essere ampliati con le stesse dinamiche del residenziale, ma non puoi arrivare al 70%, a causa dei protocolli di ricostruzione che lo rendono antieconomico per il tipo di destinazione. Per farlo diventare residenziale, devi portare cubatura da una casa esistente, in zona agricola non è previsto il cambio d’uso da annesso ad abitazione.
Il tipo di computo, a mc o mq, dipende dal Comune.
Un saluto.
Paolo
Buona sera, la ringrazio per aver reso più chiare molte cose rispondendo ai vari commenti.
Volevo chiederle delucidazioni per un caso non riportato. Abitazione di costruzione anni 80: piano terra 450mc interrato 400mc.
Di appartenenza, entro 100m di distanza dall’ abitazione, 2 terreni, uno a destra e uno a sx della casa. È possibile fare 2 case per le figlie del proprietario approfittando del piano casa? Una per terreno? Di quanti mq l’ una? I terreni sono agricoli. La ringrazio, elena
Salve Elena, copio la risposta messa su facebook (il commento era finito nello spam 🙂 ).
L’ampliamento staccato è previsto, solitamente, per un solo edificio, quindi potrebbe fare una bifamiliare e non due singole. Il volume totale di ampliamento potrebbe arrivare intorno ai 600 mc.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno, innanzitutto la ringrazio per l’opera di divulgazione molto chiara.
In particolare le chiedo in riferimento al “Caso 3” se quanto previsto è applicabile ad una abitazione costruita nel 2004 in applicazione della L.R. 47/2008 art.44 c.5.
In particolare in Comune di Venezia mi dicono che non è possibile applicare i bonus volumetrici di cui al “Caso 3” da lei esposto ma solo i bonus come nel “Caso 2”.
Quindi se non erro non posso colcolare in questo modo: (800mc-Volume esistente) + 20%x800= Volume Realizzazabile.
Non posso neppure tenere valido la percentuale di ampliamento sugli 800mc?
Grazie, cordiali saluti.
Salve Federica, grazie per il feedback.
Un fabbricato residenziale in zona agricola, se in presenza di prima casa, può sempre essere ampliato utilizzando il volume massimo assentibile di 800 mc, come da lei indicato, il problema è che è facoltà dei comuni non applicare questo indirizzo urbanistico della Regione. Per esempio, il Comune di Chioggia ha espressamente escluso l’ampliamento di 800 mc se non in presenza dei requisiti previsti per l’imprenditore agricolo. Quindi, se il Comune non ha espressamente limitato l’ampliamento a 800 mc il caso 3 si può applicare, altrimenti deve utilizzare solo i parametri del caso 2 sulla base del volume esistente.
Spero di esserle stato utile.
A disposizione per ulteriori approfondimenti.
Paolo
338 1298943
Salve Paolo, vorrei chiederle gentilmente un consiglio.
Veneto, zona agricola. Una casa residenziale dei miei genitori costruita negli anni ’70 nel 2001 è stata divisa in 3 unità unifamiliari di circa 250 mc ciascuna con entrate indipendenti. Una è rimasta totalmente dei miei mentre delle altre 2 si sono tenuti l’usufrutto ed hanno donato la nuda proprietà una a mia sorella ed una a me. Nel 2005 sfruttando la legge 24 i miei e mia sorella assieme hanno chiesto ed ottenuto un ampliamento a 800 mc totali delle due unita immobiliari. Nel 2013 i genitori hanno donato anche l’usufrutto sia a mia sorella che a me.
In questi mesi ho chiesto al comune di poter ampliare anch’io la mia abitazione agli 800 mc + eventualmente l’ampliamento con il piano casa ma mi è stato negato perché l’edificio originario (quello degli anni 70) era già di 800 mc e non sono ammessi ampliamenti su divisioni successive come chiarito con la D.G.R. n°34 del 16/01/2007 a pag.6 “ … Al fine di evitare interpretazioni della norma che potrebbero vanificarne la ratio, si precisa che l’ampliamento concesso di 800 mc va riferito all’immobile/edificio considerato nella sua totalità; eventuali successivi frazionamenti del medesimo non consentono ulteriori ampliamenti di ciascuna frazione così ottenuta.”
Ho chiesto quindi la possibilità dell’ampliamento del PC sugli 800 mc ma anche questo è stato definito non possibile sempre per il motivo precedente.
Mi chiedevo ora se con il PC fosse possibili chiedere l’ampliamento di 150 mc per la mia abitazione a cui aggiungere la cessione del volume di ampliamento che potrebbero chiedere i miei o mia sorella o entrambi ( che ovviamente sarebbero d’accordo di cedermi). La ringrazio per una sua eventuale risposta. Lucio
Salve Lucio, nel Piano Casa l’ampliamento nelle zone agricole viene tratta nell’Art. 3 bis – “Interventi nelle zone agricole”, nel quale si legge:
“Comma 2:
Per gli edifici residenziali in zona agricola l’ampliamento, qualora realizzato sulla prima casa di abitazione, è calcolato sulla volumetria massima assentibile ai sensi della vigente normativa (cioè gli 800 mc previsti nell’art. 44 L.R. 11/04 – Ndr). Limitatamente agli edifici composti da due unità immobiliari, anche se sovrapposte, e ai soli fini del calcolo dell’ampliamento, la volumetria massima assentibile è riferita a ciascuna unità immobiliare anziché all’intero edificio, fermo restando il rispetto di quanto previsto dall’articolo 2, comma 4.”
In questo link può leggere anche la spiegazione più articolata dell’articolo: https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/pubblica/DettaglioCircolare.aspx?id=286026
Nello specifico, se siamo in presenza di una prima casa, in zona agricola il volume di ampliamento si calcola su 800 mc di ogni unità indipendente (fino a 2 unità), quindi, nel suo caso, se ha esaurito l’ampliamento ai sensi della L.11/’04, potete ampliare fino a 480 mc (20%+10% di 1600 mc, cioè 2 volte 800 mc).
Premesso che è importante confrontarsi con l’Ufficio Tecnico, perché ogni Comune si muove un po’ come gli pare, potete realizzare un ampliamento staccato o in aderenza.
Spero di esservi stato utile, in caso possiamo sentirci al telefono per ulteriori confronti.
A presto.
Paolo
338 1298943
Salve Geom. Gollo, lei dice che il Piano Casa non obbliga più ad avere il garage interno all’abitazione, mentre il Geometra che mi sta seguendo la pratica vuole assolutamente il garage interno in quanto secondo lui il Piano Casa non riporta in nessun paragrafo tale affermazione.
Effettivamente io non trovo riscontro nel testo del piano casa ad argomento specifico relativo al garage,
Dove posso trovare riferimenti normativi concreti?
Grazie
Cordiali Saluti
Alessandro
Salve Alessandro.
Confermo la tesi secondo cui il garage coperto non è obbligatorio. Nello specifico, il Piano Casa all’art. 2 comma 1, indica la deroga ai regolamenti comunali (garage coperti) e non nazionali (L. Tognoli, posto auto in proprietà).
Le posso relazionare nel dettaglio la cosa.
A disposizione.
Paolo
Grazie per la risposta.
Anche nel caso di ampliamento staccato, su lotto entro 200mt?
Il geometra insiste, caso di ampliamento in aderenza no obbligo garage, caso di ampliamento staccato, con realizzazione di nuova abitazione, obbligo garage interno ad abitazione.
Purtroppo non ho man forte dal tecnico comunale, che conferma la tesi del mio geometra.
Secondo lei quindi come si potrebbe procedere per giustificare il mancato inserimento del garage interno?
Grazie
Cordiali Saluti
Prego Alessandro.
La questione, purtroppo o per fortuna, è semplice: i modi di interpretate l’ampliamento sono due: o in aderenza o staccato. Non esistono due modi diversi di calcolare le distanze, i garage, ecc.
Quindi, rimango della mia posizione: è tua facoltà andare in deroga alle distanze dai confini (prima casa) o derogare il garage interno richiamando la Tognoli. Chi afferma il contrario ha scelto semplicemente di interpretare a modo suo il Piano Casa, cosa legittima per il Comune, qualora non siano indicazioni esplicite nella Legge Regionale.
Buona giornata.
Paolo
Grazie mille, gentilissimo come sempre, adesso provo a fare forza sul tecnico comunale..
Cordiali Saluti
Alessandro
Buonasera
Abito in un condominio di n.14 unità,
avrei la possibilità nel sottotetto praticabile di recuperare 1 o 2 stanze con altezza media di 270cm,
ma il solo 20% di volume derivante dal piano casa non mi permette di realizzarle,
non ho nemmeno la possibilità di aumentarlo di un ulteriore 15% portandolo in classe B.
Il piano casa permette la cessione di volume tra condomini?….
Grazie
Cordiali Saluti
Buongiorno Nicola.
Premesso che in Veneto il recupero del sottotetto a fini abitabili può avere altezza media 2,40 m, devo dirti che non è prevista la cessione di credito edilizio (vedi premessa della Legge) tra immobili con diversa proprietà, a meno che il Comune abbia una visione “personale” del Piano Casa. Anche se non c’è una indicazione chiara dell’interpretazione, secondo me la possibilità di usare il credito edilizio è possibile per la formazione di nuove unità indipendenti, in sopraelevazione o staccate.
A disposizione.
Paolo
Buonsera Sig. Paolo,
innanzitutto complimenti per il sito e per l’aiuto…
Mi trovo in una situazione che a mio parere è assurda ma, per i tecnici del comune è tutto regolare. Ho acquistato un’abitazione privata singola da ristrutturare. I lavori di ristrutturazione comprendono alcune demolizioni interne (muri), senza cambi di volumetrie, ad esclusione di una parte del piano interrato per il quale per una superficie di circa 50 mq, passeremo da un’altezza di 2,20 mt. ad un’altezza di 2,40 mt. naturalmente saranno rifatti anche tutti gli impianti elettrico ed idraulico (di tutta l’abitazione), cambio infissi, cappotto esterno. Rifacimento del tetto con sostituzione dell’attuale copertura in amianto (eternit), e installazione di una pensilina fotovoltaica di circa 4,5 Kw. Direi nulla di straordinario…. Nel terreno oltre all’abitazione insiste un fabbricato dedicato a pollaio ed anche questo con copertura in eternit, che verrà sistemato ed adibito a ricovero attrezzi, l’altezza attuale è nella parte più bassa di 2,70 mt, e nella parte più alta 2,90.
Il comune mi obbliga per quest’ultimo a tenere le stesse altezze, mi corregga se sbaglio potrei usufruire per questa parte dell’aumento di cubatura pari al 10% visto che bonifico l’amianto?
Altra cosa per la quale non trovo riscontro in nessuna legge e nemmeno dai tecnici di altri comuni…. Mi viene richiesto il pagamento degli oneri di costruzione (pari a 6300 euro circa)… Il responsabile tecnico continua dire che sono corretti secondo i suoi calcoli e che devo pagare… Secondo la mia lettura della legge dovrebbero essere zero, chiedo un suo gentile consiglio (se possibile)
La ringrazio anticipatamente,
Buona serata
Simone
Salve Simone.
Cerco di darle la mia interpretazione.
Secondo una recente sentenza del TAR Veneto, prima si esaurisce il volume urbanistico, e ci si pagano gli oneri, e dopo si consuma il Piano Casa. Ecco che il Comune può aver interpretato in tal senso il progetto, applicando gli oneri per ristrutturazione. Se, invece, si presentava una semplice CILA per manutenzione straordinaria, visto che, da quello che ho compreso, non è previsto aumento di volume, la pratica poteva avere oneri zero anche senza Piano Casa.
Sono disposizione, anche telefonicamente.
Buona giornata.
Paolo
Buonasera Paolo,
Vorrei porle il mio quesito.
A seguito di divisione ereditaria, un fabbricato ricadente in zona agricola, composto da due unità abitative sovrapposte e da alcuni accessori residenziali staccati dal corpo principale, è stato recentemente suddiviso in tre proprietà.
Un assegno è composto da alcuni accessori residenziali e da una parte di terreno scoperto. Più precisamente gli accessori residenziali in questione sono una “porzione di abitazione” e comprendono un ripostiglio, una c.t., una legnaia ed una garage,
Chiedo se con il Piano Casa, tali accessori possono originare un nuovo volume calcolato sugli “800 mc assentibili”, senza dover coinvolgere le altre proprietà nella presentazione dell’istanza.
La ringrazio anticipatamente e le auguro una buona serata
Stefano
Salve Stefano, l’ampliamento sfruttando il massimo assentibile è possibile sfruttarlo per unità indipendenti ed esistenti alla data del 31/10/2013, quindi tutte le unità realizzate successivamente non possono essere considerate. Inoltre, l’unità immobiliare deve avere le caratteristiche minime di un’abitazione, quindi la sola presenza di un ripostiglio con centrale termica non rientra in quelle caratteristiche.
Buona giornata.
Paolo.
Salve, in zona agricola demolisco e ricostruisco con il 70% di bonus, il progetto prevede 3 nuove unità abitative a schiera sulle quali vorrei inserire pannelli solari distinti per unità.Il quesito è questo: posso realizzare per ogni unità i max 60 mq di pensiline per fotovoltaico? il comune dice di no perchè il fabbricato che ha generato l’ampliamento era uno…
grazie
Salve Enrico, la LR non indica specificatamente di applicare un pergolato fotovoltaico per ogni singola unità, quindi credo che il Comune abbia interpretato correttamente.
Saluti.
Paolo
Alessandro
buongiorno geom. Gollo
le espongo il mio caso,….fabbricato in aderenza ad altro fabbricato 2 piano fuori terra ,posso sopraelevare rimanendo a confine ? il comune mi chiede un atto notarile di consenso del confinante, è legittimo? grazie
Salve Alessandro, non ho ben capito se si tratta di una bifamiliare o se di due unità una sopra l’altra.
Comunque, in caso di bifamiliare, col Piano Casa, in caso di prima casa di abitazione, può sopraelevare a confine senza il consenso dei confinanti.
Spero di esserle stato utile.
Paolo
Buongiorno, avrei bisogno di un chiarimento in merito al bonus del 15% relativo all’adeguamento energetico.
Se la casa da cui origina la cubatura del piano casa si trova già in classe superiore alla B e solo la nuova costruzione sarà di classe B, ho diritto al bonus del 15% citato? O sono esclusa a priori vista la casa di origine?
Grazie in anticipo
Salve Paola.
Non ci troviamo in presenza di una interpretazione in merito alla sua domanda. Mentre per le integrazioni di impianti da fonte rinnovabile citano la formula “ancorché già installate” (art. 2 comma 5), per portare l’edificio in classe B non è citato niente di simile (art. 2 comma 5 Bis). A rigor di logica, escluderei questa possibilità, in quanto si tratta di riqualificazione energetica.
C’è, però, un’alternativa: premesso che l’edificio deve essere esistente al 31/10/2013, se si riesce a dimostrare che la classe B certificata all’epoca della costruzione dell’edificio non coincide con la Classe B delle tabelle attuali, cosa più che probabile, credo sia possibile usare il bonus del 15%.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno, ho una casa vecchia di ca. 2100 mc in zona di vincolo ex galasso
Per applicare il piano casa sono obbligato a tenerla dov’è e ristrutturarla e poi ampliare
Oppure posso demolire e ricostruire in altra parte del lotto ?
Mi sembra di aver capito che se voglio pagare gli oneri di urbanizzazione ridotti devo mantenerla dov’é ma comunque vorrei capire se spostando la volumetria posso ugualmente beneficiare del 70% in più di volume previsto se arrivo in classe A ?
Grazie
Salve Carlo, può spostare il sedime ed ampliare senza problemi. Occhio alla scadenza del 31/03.
Buongiorno Paolo, le mi ha già aiutato precedentemente ma mi servirebbe un’altro chiarimento. Ho un vecchio edificio di circa 1245 m3 posizionato su un angolo di un terreno edificabile di 1800 mq. L’idea è di applicare il piano casa con demolizione e ricostruzione di un nuovo edificio di circa 2100 m3. Sono al corrente della scadenza 31/3/19, ma avrei trovato un’impressa disposta a costruire appartamenti ma solo con permuta; immobile oppure anche denaro ma solo dopo la vendita da loro parte di tutti gli appartamenti! Sto valutando la permuta con appartamento/i come prima casa per me di circa 600 m3. So che ci sono vari tipi di contratti permuta ma la prassi generale qual’e. Io vendo il terreno con il potenziale di 2100 m3, diciamo Euro 400,000 e loro mi danno in cambio appartamento/i per questo valore? Quando si farà la compravendita/ rogito? Sto cercando di sommare +/- tutti i costi a cui andrò incontro. Devo considerare la plusvalenza? Potrebbe darmi un’idea generale? Grazie ancora Cordiali Saluti
Salve Gabriella è una richiesta molto articolata, conviene affrontarla telefonicamente.
In linea di massima, la permuta, una volta definita la proposta commerciale (1/5 del valore finale, in media), è possibile andare dal Notaio vendendo l’immobile a fronte di un immobile in permuta. Al completamento dell’opera si deve tornare dal Notaio per un atto ricognitivo, nel quale si certifica il compimento delle condizioni del contratto.
Anche in caso di scadenza del Piano Casa, la demolizione e ricostruzione avrà delle agevolazioni volumetriche.
A disposizione.
Paolo
338 1298943
Buongiorno, possiedo una palazzina degli anni ’70 costituita da tre appartamenti e da una soffitta/sottotetto. Sono in procinto di vendere tutto dato che solo uno dei tre appartamenti è abitato e una casa così grande è di difficile manutenzione per due persone che ci vivono. Ho iniziato a contattare dei costruttori dati che un privato difficilmente acquisterà una palazzina di queste dimensioni. Per calcolare quanti appartamenti potranno essere costruiti dovrò contattare uno studio che mi fornisca una valutazione di quante unità potrebbero essere ricavate? Quanto potrebbe costare questa valutazione? Mi conviene farla per essere preparato in vista delle offerte dei costruttori?
Grazie
Salve.
In questi casi è sempre opportuno essere affiancato ad un professionista. Diciamo che uno studio per la riqualificazione dell’immobile può andare dai 500 €, per una verifica preliminare, magari con un accesso agli atti in Comune, fino ai 3000,00 € per un progetto più articolato.
Se serve ci sentiamo telefonicamente, così posso essere più preciso.
A disposizione.
Paolo
Buon giorno Geom. Gollo
Mia madre ha comprato nel 2015 un’appartamento all’ultimo piano con sovrastante sottotetto. Il venditore ha applicato il piano casa nel 2013 per rendere abitabile una porzione del sottotetto (sfruttando tutto il 20% ammesso).. Ora mia madre vuole inserire un’altra bagno nel sottotetto ma sono già stati esauriti i mc. E’ possibile “trasferire” i mc da una zona ad un’altra rimanendo comunque nel limite del 20%?
In questo caso diventa una SCIA dove devo solo dimostrare il rispetto della cubatura?
Non essendo proprietaria dell’immobile nel 2013 mia madre non potrebbe usufruire del piano casa. Ma le modifiche si possono fare?
Altro dubbio che ho è sul fatto che il progettista che ha presentato il piano casa nel 2013 ha sovrastimato la cubatura di progetto (del sottotetto da rendere abitabile) considerando altezze superiori a quelle reali.. Avrei qualche mc in più da sfruttare che potrebbe far comodo.
In un nuovo progetto vorrei avere le dimensioni giuste. È possibile regolarizzare anche questo aspetto con una dichiarazione di errata rappresentazione grafica?
Grazie per ora.
Marisa
Salve Marisa.
Il applicare il Piano Casa è sufficiente che l’edificio sia esistente nel 2013, non averne la proprietà in quella data. Per quanto riguarda il volume, si deve tenere in considerazione il volume esistente (prima del 2013), la successiva cubatura in ampliamento può essere spostata nel tempo, purché non aumenti o non superi i bonus previsti dalla Regge Regionale (+10% per fonti rinnovabili, +15% per classe B, ecc.).
Se non le è chiaro mi chiami pure.
A disposizione.
Paolo
338 1298943
Buonasera Paolo,
innanzitutto mille grazie per le preziose e semplice informazioni presenti; condividerò assolutamente il tutto.
Ho una domanda da porle in riferimento ad un ampliamento che volevo effettuare in adiacenza all’attuale abitazione (prima casa); il dubbio che mi ha sempre “fermato” nel fare questo passo è stato il confine che da regolamento comunale è già presente in 5metri. Grazie al suo video ho capito che il limite massimo è dettato da 1,5 metri seocndo regolamentazione dello Stato. A differenza del video, il confinante in questo mio caso non ha costruito ma è “campo” attualmente agricolo ma con piano regolatore approvato qualche anno fà per possibilità di costruire.
La domanda è la seguente: visto e considerato che allo stato attuale delle cose non ho abitazioni attualmente edificate confinanti, e pertanto la mia volontà di ampliamento non pregiudica alcuna attuale problematica di impedimento altrui, posso ritenere di sicura esecuzione i llavoro?
Premetto non essere soggetto ad alcun vincolo urbanistico/storico/ambientale.
La ringrazio anticipatamente, cordialità
Colombara Mirko
Salve Mirko, mi fa piacere che l’articolo le sia stato utile.
Quando si chiede la deroga per la distanza dal confine, il titolo viene rilasciato “fatto salvo diritti di terzi”, quindi se il confinante non è penalizzato dalla sua costruzione, magari perché ha un lotto sufficientemente grande, il problema non sussiste. La possibilità che qualcuno impugni davanti ad un giudice il titolo edilizio è comunque possibile, sempre meglio contattare le parti in causa per un accordo bonario.
A disposizione.
Paolo
Mille grazie Paolo,
veloce, chiaro e professionale.
Complimenti!
Mirko
Buongiorno geometra le volevo proporre un caso io ho presentato un ampliamento della mia abitazione a gennaio 2019 Per l’avviamento fino a 800 metri cubi della mia casa ampliamento staccato di 200 metri in un terreno agricolo in un Comune della provincia di Padova Quando andai a chiedere per l ‘ampliamento mi dissero che non dovevo pagare gli oneri per la costruzione della bifamiliare fino a 800 metri cubi viene intestata alle mie figlie,i alla data di oggi il comune mi chiede il pagamento degli oneri su 400 metri cubi perché dice che è arrivata una sentenza che dice : metri cubi anche se prima casa e’ piano casa in zona agricola vengano pagati la metà degli oneri su 400 MC al comune.
La settimana prossima incontrerò l’architetto del comune per parlare della questione da quello che capisco e che mi hanno riferito telefonicamente non abbiamo scampo cosa ne pensa ?????Grazie
Salve Dino, cercherò quella sentenza per avere maggiori informazioni.
Ero rimasto che, in caso di ampliamento in zona agricola, si paghino gli oneri fino al raggiungimento degli 800 mc dello stato di fatto ( art. 44 L.R. 11/2004), mentre sono gratuiti i mc del Piano Casa (solo se prima casa e con impianto con fonti rinnovabili da 3 Kw).
A disposizione.
Paolo
338 1298943
Buonasera grazie della risposta, cercherò di essere un po più preciso. Leggendo poi le risposte di altre persone che si accingono ad usufruire degli 800 mc piano casa capisco che: sono dovuti gli oneri per il volume relativo al raggiungimento del massimo assentibile, nel mio caso in zona agricola ho come metri cubi usati da casa 365 più altri 90 mc annesso rustico quindi in totale 455 mc che sottratti agli 800 resterebbero 345 mc ( è penso siano questi su cui mi chiedano gli oneri) , comunque preciso che prima di muovere il tutto sono passato 3 volte in comune per chiedere tutte le informazioni possibili e mi è sempre stato detto (dopo mi richiesta ) che gli oneri non dovevo pagarli perché avevo l’agevolazione prima casa per le mie figlie, più installazione fotovoltaico 6 kw, questa è la cosa che mi da più fastidio! in settimana mi ritroverò con questo tecnico che mi ha detto che adesso c’è la differenza da pagare, secondo la sentenza del tar del veneto, il professionista che mi segue dice che in questo comune non è mai successo, quindi se non l’hanno mai fatto fino adesso avevano interpretato il piano casa a loro modo! chiedo a lei più esperto di me : il tecnico comunale visto quello che mi aveva detto nei 3 incontri tra Novenbre e Dicenbre “assolutamente no oneri da pagare nella sua situazione” moralmente potrebbe non farmeli pagare? la ringrazio infinitamente per le sue risposte.
Il tecnico, Dino, può anche far finta di niente, ma è penalmente a rischio. Potrebbe essere denunciato all’ANAC e il Comune rischierebbe segnalazione alla Corte dei Conti.
Chieda il pagamento rateale degli oneri, magari diventano meno onerosi se spalmati in 18 mesi. Mi rendo conto che non è la stessa cosa, soprattutto perché in zona agricola gli oneri sono pesanti, ma non credo riuscirà ad avere grandi agevolazioni.
Grazie mille per la risposta Paolo.
La possibilità di spostare il volume mi è chiaro ma mi rimane un dubbio sul calcolo dei volumi esistente e di progetto alla luce dell’intesa Stato Regioni del 16.10.2016 e successivo DPGR n.669 del 15.05.18 (All. B) della Regione Veneto. Infatti le definizione uniformi dei parametri urbanistici sono diverse rispetto a quelle previste dal comune di Abano nel 2013. Oggi l’altezza lorda è così definita: “Differenza fra la quota del pavimento di ciascun piano e la quota del pavimento del piano sovrastante. Per l’ultimo piano dell’edificio si misura l’altezza del pavimento fino all’intradosso del soffitto o della copertura.”.
Nel 2013 l’architetto ha suddiviso il solaio tra il 2° piano (volume esistente) e il piano sottotetto (volume di progetto da ampliare) a metà e ha conteggiato il solaio di copertura nel volume di progetto.. Inoltre l’altezza massima del piano sottotetto reale non mi torna con quella presentata nel 2013. Con un nuovo progetto per lo spostamento del volume nel sottotetto mi sembra sensato dichiarare lo stato reale e applicare i nuovi parametri ma così facendo ho valori diversi di volume esistente rispetto a quanto asseverato nel 2013.
Se io oggi voglio recuperare un’ulteriore porzione del sottotetto pago gli oneri e festa finita. Ma nel 2013 avevo già raggiunto il mio 20% in più consentito utilizzando i parametri del comune di Abano. Con quei parametri lì dovrei impiegare fonti di energia rinnovabile per aumentare ulteriormente il volume. Utilizzando i parametri di oggi ho ancora margine per rientrare in quel 20% senza dover impiegare fonti di energia rinnovabile. In poche parole è importante capire qual’è il mio volume esistente di partenza. Forse non sono l’unica ad aver questo dubbio o forse si. Se ritieni che dovrei parlare con un tecnico del comune perchè è un caso troppo particolare va benissimo. Poi farò sapere.
Marisa
Buongiorno, la ringrazio infinitamente ancora per le sue preziose informazioni, altra cosa che non sapevo è che si possono spalmare in 18 mesi mi avevano detto che si potevano solo spalmare in 4 rate, visto che sono da pagare non è un’agevolazione da poco! Chiedo :come posso ottenere questa agevolazione? Trovo on line qualcosa di scritto altrimenti mi trovo a combattere solo con le parole,grazie,grazie,buona giornata.
Buongiorno Geom. Gollo,
Nel suo bell’articolo parla del possibile ampliamento in deroga ai confini, a meno che questo non comporti danni ai vicini.
Abito in una casa a schiera con giardini di 5,5 mt, di larghezza ove è presente un deposito attrezzi largo 2 mt, è possibile ampliarlo con il piano casa andando verso il confine del vicino? Se ci fossero finestre, la distanza dal confine non dovrebbe essere di almeno 5 mt.?
Grazie.
Cordiali saluti.
Andrea Scaglia
Salve Andrea, il Piano Casa è scaduto, quindi l’ampliamento in deroga alle distanze non credo sarà possibile. Risentiamoci tra qualche settimana, finchè non verrà meglio definita la legge nuova (LR. 14/2019).
A presto.
Paolo
DI FIANCO AL MIO CONDOMINIO DEMOLIRANNO UNA VILLETTA DI DUE PIANI E COSTRUIRANNO UN CONDOMINIO DI SETTE PIANI PISCINA E POSTO AUTO INCLUSI; NEL MIO CONDOMINIO ABBIAMO UNA PISCINA CHE VERRA’ OSCURATA DALL’OMBRA DEL NUOVO EDIFICIO PER PARECCHIE ORE DURANTE LA GIORNATA E FORSE CI POTREBBERO ESSERE PORBLEMI CON IL FOTOVOLTAICO DEL NOSTRO CONDOMINIO DI (CINQUE PIANI) E VENIRE OSCURATO IN ALCUNE ORE DELLA GIORNATA; ABITO A JESOLO (VE) ; NON ABBIAMO NESSUNA POSSIBILITA’ DI FARE MODIFICARE IL PROGETTO ; GRAZIE PER LAIUTO
Salve Renzo, ogni titolo viene rilasciato “fatti salvi diritti di terzi”, quindi avete la possibilità legale di ricorrere per quel rilascio, in quanto lede degli interessi/diritti specifici. Il risultato, come tutte le azioni civili, avrà esito incerto.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno Geom. Gollo,
ad ottobre 2018 ho acquistato una casa in zona agricola di 400 mc, in dicembre ho ottenuto la residenza quale prima abitazione, poi ho approfittato del piano casa e presentato la domanda di ampliamento staccato pari a 640 mc, il Comune in giugno mi ha autorizzato la domanda di ampliamento. Ora volevo gentilmente capire cosa si prospetta nel caso in cui venda il terreno edificabile o nel caso in cui venda la casa esistente per costruirne una nuova. Incorro in qualche plusvalenza se vendo la vecchia casa o se vendo il terreno edificabile? Se vendo la casa esistente posso avere qualche problema con i 48 mesi di obbligo di residenza ai fini dell’esenzione del contributo di costruzione? La ringrazio anticipatamente della cortese risposta.
Salve Simone.
Nelle premesse del Piano Casa è stato espressamente vietata la vendita del credito edilizio (terreni edificabili con volume proveniente dal Piano Casa), mentre non vietano la vendita dei volumi generati dal Piano Casa. Quindi, in caso di vendita del volume di ampliamento deve esserci almeno una struttura al grezzo, anche se alcuni Comuni esigono che la casa sia completa di agibilità. Visto che ci dovrà essere una voltura del titolo edilizio, è importante confrontarsi col l’Ufficio Tecnico.
Ovvio che se è stato ampliato la casa esistente utilizzato il bonus per la prima casa, l’ampliamento non può essere venduto prima di 42 mesi dall’agibilità. Non ci sono impedimenti per la vendita della casa “sorgente”.
Riguardo alle plusvalenze, vengono generate nel terreno che passa da agricolo ad edificabile (Piano Casa). Per quanto riguarda la casa acquistata, la plusvalenza si genera solo se si vende prima dei 5 anni dall’acquisto come prima casa.
Mi chiami pure se ha bisogno di chiarimenti.
A disposizione.
Paolo
338 1298943
Buongiorno geometra Gollo, complimenti innanzitutto per il competente servizio, a te un quesito da farle.
Mio padre ha ottenuto un ampliamento con piano casa 2018 sulla abitazione a favore di mio fratello su un terreno adiacente
Ha ottenuto l’inizio lavori
Ora però non è più in grado di portare a termine il progetto, posso vulturare io il titolo edilizio previo acquisto del terreno in quanto figlio dell intestatario abitazione che genera il piano casa?
Se si posso poi ottenere l’Iva Agevolata al 4% e in che tempi devo avere la residenza?
Grazie ancora
Salve Marco, grazie per il feedback positivo, mi fa molto piacere.
In relazione alla sua domanda, L’art. 2 del Piano Casa recita: “L’ampliamento di cui al comma 1 può essere […] realizzato su un altro lotto, purché lo stesso si trovi a non più di 200 metri, misurabili in linea d’aria, rispetto al lotto di pertinenza dell’edificio che genera l’ampliamento e appartenga, già alla data del 31 ottobre 2013, al medesimo proprietario o al di lui coniuge o figlio.”.
In questo caso il lotto di “atterraggio” della cubatura appartiene ad un figlio, quindi la pratica è ok, farei attenzione alla compravendita del terreno con progetto approvato per due motivi:
1 – Anche se ceduto ad un altro figlio, quest’ultimo non possedeva il terreno al 31/10/13. Personalmente, comunque, credo sia un punto superabile se il tecnico dimostra un po’ di flessibilità, trattandosi di un caso “limite”.
2 – Nelle premesse della Legge, non è consentita la cessione del credito edilizio (terreno con progetto), anche se anche in questo caso si può scavalcare potenzialmente l’ostacolo visto che il profilo di chi acquista è lo stesso di chi vende.
In sintesi, consiglio di definire con l’Ufficio Tecnico Comunale la prassi per svolgere questo percorso senza intoppi futuri, perchè in caso di contrasto con la legge si rischia l’annullamento del titolo o sanzioni insostenibili.
Spero di esserle stato utile.
A disposizione.
Paolo
buongiorno,
La condizione per costruire nuova cubatura con il vecchio Piano Casa Veneto è quella di avere un fabbricato esistente, in possesso dal 31 ottobre 2013, anche se si tratta di un progetto presentato.
Nel nuovo piano casa Veneto 2050 vi è una data entro la quale devono esiste edifici/progetti o non c’è più un vincolo di data?
grazie
Marco
Buongiorno Marco, premesso che siamo ancora in attesa delle linee guida dalla Regione, la nuova Legge Veneto 2050 all’art. 17 comma 5 indica in “… abitazioni esistenti alla data di entrata in vigore della presente legge si applicano le disposizioni di cui all’articolo 5 della legge regionale 8 luglio 2009, n. 14.”
Quindi, nonostante mi risulti che l’art. 5 della L.R. 14/2009 parli di altro, credo si riferisca agli stessi parametri del vecchio Piano Casa.
Spero di essere stato utile.
Paolo
Buongiorno,
ho un lotto di 1440 m2 su cui insiste un fabbricato di 276 m2 in pianta, volume 1490 mc.
Vorrei capire se e quali vantaggi avrei in termini di superficie coperta realizzando un intervento con il Piano Casa rispetto ad una permesso di costruire tradizionale.
Il regolamento edilizio comunale fissa il rapporto di copertura pari al 30% della superficie del lotto. I.E: 2mc/mq
Quindi;
Rapporto di copertura= 1440 x 0,3 = 432 m2.
Volume progetto= 1440×2= 2880 mc.
Se accedessi al Piano casa ottemperando alle condizione del punto 1 art. 7 della nuova legge, avrei diritto ad un 25% aggiuntivo in termini di volume, calcolato sull’esistente.
Da cui;
Volume: 2880+0.25*1490 = 3252 mc.
Sup.coperta: 432+0.25*276 = 501 mq.
E’ corretto il mio ragionamento?
La ringrazio
Andrea
Buongiorno Andrea, in linea di massima è corretto. Faccia attenzione alle caratteristiche richieste per l’ampliamento, che parte da 15% portando anche l’edificio esistente in classe A1, fino ad un 40% con vari gradi di miglioria. Inoltre prima deve esaurire il volume concesso dal Piano degli interventi, o PRG, e poi usare il volume di bonus.
A disposizione, buona giornata.
Paolo
338 1298943
Buongiorno,
ho un lotto di 1440 m2 su cui insiste un fabbricato di 276 m2 in pianta, volume 1490 mc.
Vorrei capire se e quali vantaggi avrei in termini di superficie coperta realizzando un intervento con il Piano Casa rispetto ad una permesso di costruire tradizionale.
Il regolamento edilizio comunale fissa il rapporto di copertura pari al 30% della superficie del lotto. I.E: 2mc/mq
Quindi;
Rapporto di copertura= 1440 x 0,3 = 432 m2.
Volume progetto= 1440×2= 2880 mc.
Se accedessi al Piano casa ottemperando alle condizione del punto 1 art. 7 della nuova legge, avrei diritto ad un 25% aggiuntivo in termini di volume, calcolato sull’esistente.
Da cui;
Volume: 2880+0.25*1490 = 3252 mc.
Sup.coperta: 432+0.25*276 = 501 mq.
E’ corretto il mio ragionamento?
La ringrazio
Silvia
Buongiorno Silvia, ho risposto ad Andrea.
Buongiorno, non so se è una domanda a cui ha già dato risposta…
E’ possibile ampliare una villetta andando a chiudere un porticato?
Grazie
Michele
Salve Michele, in linea di massima è possibile. Premesso che il vecchio Piano Casa è scaduto, bisogna prima controllare se è rimasta una cubatura residua nel suo lotto, in caso non ci sia altra potenzialità si può utilizzare la nuova Legge denominata “Veneto 2050”.
A disposizione.
Paolo
BBuongiorno Geom. Gollo, ho bisogno di un suo aiuto per capire cosa fare.
Ho realizzato in zona agricola una seconda abitazione con il piano casa del 2009 (aumento del 30% sul volume assentibile). La prima abitazione era di circa 500 mc, e la seconda nata in ampliamento (un portico di collegamento) è di circa 500 mc.
All’interno dello stesso giardino esiste da diversi anni (2012) un annesso rustico che vorrei trasformare ad abitazione (a fine turistico o altro). Per “trasformare” questo immobile in abitazione avrei bisogno di circa 170 mc di volume residenziale.
Cosa mi consiglia di fare?
grazie e buona giornata,Flavio
Buongiorno Flavio, come da colloquio telefonico, le consiglio di rivedere il calcolo delle precedenti pratiche, in quanto è possibile ricavare ancora della cubatura inespressa.
A presto.
Paolo
Buongiorno Paolo, grazie per la risposta; so che il lotto non ha più cubatura disponibile e pensavo che si potesse utilizzare il Piano Casa aumentando la disponibilità anche con interventi di efficientamento energetico… quindi il Piano Casa (quello a livello nazionale) è scaduto? Mi sembra di aver capito che comunque verrà rinnovato anche per il 2020 oppure sto facendo confusione? Guarderò comunque anche la nuova legge Veneto 2050. Ancora grazie
Michele
Buongiorno Geom. Gollo,
la nuova legge Veneto 2050 è applicabile su progetto già approvato nel 2017 ma non ancora edificato?
Grazie
Alessandro
Salve Alessandro, mi sentirei di escluderlo.
Nel commentario della Regione Veneto (allego) alla pag. 180, troviamo:
“Quanto alla definizione di edificio esistente, essa riprende quanto già disposto in tema dalla Circolare regionale n. 1/2014, secondo cui “per poter essere considerato “esistente” l’edificio deve essere perlomeno caratterizzato dalla presenza delle strutture portanti e della copertura, mentre non ne è richiesta l’agibilità”.
Spero di esserle stato utile.
A disposizione.
Paolo
Buongiorno Geom. Gollo,
fatto salvo il rispetto dei vari requisiti (distanze, raporti aeroilluminanti, etc) in caso si volesse eseguire un ampliamento costruendo una veranda al piano terra (portico in legno chiuso con vetri, anche il portico sarebbe di nuova costruzione o struttura completamente in ferro e vetro) con riferimento all’articolo 6 della legge “Veneto 2050” i vincoli di raggiungimento della classe A1 e l’uso di fonti di energia rinnovabili sono imprescindibili anche per questo tipo di locali accessori? Nell’allegato 3 dlgs 28/2011 leggo “interventi rilevanti”.
Grazie.
Ludovico
Buongiorno Ludovico.
Se parliamo di “giardino d’inverno”, definizione della tipologia costruttiva che vuole realizzare, non ritengo sia indispensabile raggiungere la classe A1.
Se leggiamo l’art. 6 comma a):
a) che le caratteristiche costruttive siano tali da garantire la prestazione energetica, relativamente ai soli locali soggetti alle prescrizioni in materia di contenimento del consumo energetico ai sensi del decreto legislativo 19 agosto 2005, n. 192 “Attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell’edilizia”, almeno in classe A1 della parte ampliata;
Spero di essere stato utile.
Buona giornata.
Paolo
Buongiorno
Possiedo un annesso rustico cat. B/2 ristrutturato nel 2007, in località Lamon – Belluno. La baita è formata da piano giormo mt 6 x mt 7,5 a piano terra e mt 6 x mt 5 camera 1° piano.
Da quest’anno l’ho inserita come locazione turistica con la comunita montana feltrina. Già l’anno scorso avevo degli ospiti stranieri tramite agenzia internazionale.
Mi servirebbe fare una tettoia affiancata al lato mt 8,5 della struttura come legnaia e parcheggio auto per gli ospiti, per una larghezza di mt 3,5. Tot. copertura mq 26.
Mi sarà concesso? Come mi consiglia di procedere? Essendo locazione turistica posso avere dei vantaggi?
Ringraziando anticipatamente
Cordiali saluti
Battista Renzo Maschio
Buongiorno Battista, premesso che questo quesito necessiti di una più approfondita analisi, in conformità con Piano degli Interventi (o PRG) del suo Comune, credo che questo tipo di intervento sia fattibile. Ovvio che se supera il volume o la superficie disponibile, dovrebbe optare per un pergolato per la parte eccedente.
Qualora dovesse avere altri quesiti, mi contatti pure.
Cordialmente, Paolo Gollo.
Buonasera Geometra,
viste le sue elevate conoscenze in materia e vista la sua professionalità Le pongo anch’io un quesito sul nuovo piano casa Veneto 2050.
Mio padre è proprietario, in zona agricola, di una porzione di trifamiliare, con un annesso deposito agricolo, e un garage e magazzino in adiacenti corpi staccati, il tutto sugli 800 metri cubi.
Io vorrei approfittare del piano casa e costruirmi una porzione di abitazione andando in aderenza al garage, in quanto non possibile ampliare l’abitazione (perché confinante con terzi). È possibile? Che volume massimo potrebbe avere la nuova casa? O che alternative avrei per costruire?
Ringraziando sin da ora, porgo distinti saluti.
Tamara
Buonasera Tamara, nonostante Veneto 2050 conceda in zona agricola la possibilità di ampliare solo in aderenza agli edifici esistenti, senza la possibilità di convertire i volumi staccati, credo che il suo caso sia fattibile. Essendo un caso particolare mi confronterei, ovviamente, con l’Ufficio Tecnico del Comune.
L’ampliamento del volume residenziale esistente varia da un minimo del 15% ad un massimo del 40% a seconda del tipo di migliorie che andrebbe ad apportare.
Purtroppo le variabili in campo avrebbero bisogno di molte più informazioni per essere preciso, spero comunque di averle dato uno spunto positivo.
A presto
Paolo
Buonasera! Vorrei acquistare una villetta di circa 200 mq che circa 4 anni fa ha usufruito dell’ ampliamento piano case del 30 PCT.
Se effettivamente andrò ad acquistare questo immobile,come nuova proprietaria potrò utilizzare il piano case per un aumento ulteriore del 20 pct?
Salve Patrizia, si può ampliare solo se nel precedente Piano Casa non si è usato tutto la potenzialità prevista, calcolando il volume, però, utilizzando il nuovo sistema previsto dalla Legge “Veneto 2050”.
Mi rendo conto che non è un argomento semplice, se ha bisogno di ulteriori informazioni mi contatti al 338 1298943.
Cordialmente, Paolo.
Buongiorno, Un intervento Piano casa Veneto, non ancora terminato, usufruisce delle stesse regole percentuali iniziali?
Buongiorno, Secondo lei, il termine dei lavori dei tre anni, per i lavori già iniziati, relativo al piano casa può rientrare nella casistica seguente, oppure poichè è subentrato il Veneto 50, è escluso?: 4. Per effetto della comunicazione del soggetto interessato di volersi avvalere del presente comma, sono
prorogati di tre anni i termini di inizio e di ultimazione
dei lavori di cui all’articolo 15 del decreto del Presidente
della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, come indicati nei
permessi di costruire rilasciati o comunque formatisi fino
al 31 dicembre 2020, purché i suddetti termini non siano
già decorsi al momento della comunicazione dell’interessato e sempre che i titoli abilitativi non risultino in contrasto, al momento della comunicazione dell’interessato,
con nuovi strumenti urbanistici approvati o adottati. La
medesima proroga si applica alle segnalazioni certificate
di inizio attività presentate entro lo stesso termine ai sensi
degli articoli 22 e 23 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380.
Buonasera, è possibile solo completare i lavori iniziati, se deve modificare il progetto può usare il calcolo previsto dalla nuovo Piano Casa (Veneto 2050).
Buongiorno, mi si presenta l’opportunità di ristrutturare una antica casa agricola divisa in due subalterni uno classificato come D10 in quanto relativo a deposito attrezzi agricoli e l’altro come A3 in quanto casa economica. Tale immobile si trova a Colognola ai Colli VR e annessi ci sono anche campi a vigneto. Ci sono contributi a fondo perduto o agevolazioni
trattandosi di un restauro molto costoso viste le condizioni in cui si trova.?
Ringrazio anticipatamente
Buongiorno Silvana, conosco solo bandi forniti dalla Regione Veneto come PSR (Piano di Sviluppo rurale), quindi legate all’azienda agricola.
Attualmente può usufruire dei benefici legati alle detrazioni fiscali 50% e 110% e sismabonus (Colignola è in zona sismica 3), che le permetterebbero di arrivare ad ottimo livello di risparmio.
Se ne vuole parlare mi faccia pure uno squillo.
A presto
Paolo
338 1298943
Buongiorno,
Faccio i miei complimenti per le risposte e per la sua disponibilità! Io ho costruito casa bifamiliare in una zona insediati periurbana di 600 mc e adesso ci abito da qualche mese! In classe A3,il giardino invece ricade in zona agricola,volevo fare un ricovero attrezzi di circa 15/20 mq,ma nel regolamento edilizio di Padova mi dicono che non potrei fare più di 10mq… unico confinante sarebbe mio suocero! secondo lei posso provare a fare una richiesta al comune?
Buongiorno, sto per demolire e ricostruire una parte di abitazione” due appartamenti” di un piccolo condominio anni 1960 di famiglia di sei appartamenti in zona sismica 3 grado. Il condominio è senza garage e posti auto coperti. vorrei costruire un garage interrato per tutti e sei gli appartamenti sotto i due appartamenti da ricostruire. facendo tutti gli interventi di ristrutturazione trainanti e non di tutti e sei gli appartamenti, usufruendo il sisma bonus 110%. Domanda… il nuovo garage interrato per tutti e sei gli appartamenti, in che percentuale di detrazione rientra in zona sismica 3 grado ?
Grazie della vostra attenzione
Marta
Salve Marta, premesso che dovremmo entrare nel dettaglio del progetto, mi sentirei che può usufruire delle detrazioni del bonus casa, 50% con massimale 96.000 €/garage + supersismabonus 110% 96.000 €/abit. (n° 2 unità nuove) + superecobonus 110% con le varie percentuali (n° 6 unità esistenti).
Spero di averle dato alcuni spunti utili.
Saluti
Paolo
Bonus casa:
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Ristrutturazioni+edilizie+it_Guida_Ristrutturazioni_edilizie_Maggio2019.pdf/ed587c35-c2d6-7346-b79f-e2409b6a8c92
Sismabonus
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Sisma+bonus+le+detrazioni+per+gli+interventi+antisismici_Guida_Sisma_Bonus.pdf/ee5ec719-05ae-0584-897e-f60d34060498
Superbonus
https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/233439/Guida_Superbonus110__.pdf/49b34dd3-429e-6891-4af4-c0f0b9f2be69
Buonasera,
dal 2015 sono proprietaria di una prima casa sita in una località turistica in cui nel 2018 è stato sfruttato il piano casa della regione Veneto per un ampliamento di 15mq. Deve esserci ancora rilasciata l’abitabilità e devo compilare “l’autocertificazione requisiti prima casa per 42 mesi a decorrere dalla data dell’abitabilità” .
Il problema è questo: devo acquistare a brevissimo una nuova prima casa da costruttore (e pagare quindi l’iva al 4%) e volevo donare la casa oggetto di ampliamento a mia madre. Come comportarsi per quanto riguarda l’obbligo di residenza per 42 mesi? E’ possibile che si impegni mia madre a mantenere la residenza in questa casa? Lei è già proprietaria di un’ulteriore casa.
E’ possibile eseguire la donazione senza incorrere a penali?
Grazie per l’aiuto.
Buongiorno Carlotta, secondo la mia esperienza è possibile, soprattutto perché la norma recita:
Art. 1 bis – Definizioni e modalità applicative.
1. Ai fini della presente legge:
a) per prima abitazione del proprietario o prima casa di abitazione si intendono le unità immobiliari in proprietà, usufrutto o altro diritto reale in cui l’avente titolo o i suoi familiari risiedano oppure si obblighino a stabilire la residenza e a mantenerla;
Altri riferimenti sull’interpretazione dell’art. 1 bis comma 1 li trova qui:
https://bur.regione.veneto.it/BurvServices/Pubblica/DettaglioCircolare.aspx?id=286026
Per sicurezza mi confronterei con l’ufficio tecnico, per evitare evitali penali.
Spero di averle dato un’informazione utile.
Saluti,
Paolo
Buongiorno, risiedo in Veneto e sto valutando l’acquisto di una casa singola di dimensioni di 100mq ,distribuiti su 2 piani da 50mq cadauno, con possibilità, a detta del proprietario, di ampliare di ulteriori 50mq quindi 25 per piano(il lotto è di 380mq). Ammesso che sia realmente possibile un tale ampliamento, sarebbe un’operazione molto esosa in termini economici ricavare cucina e bagno giù e cameretta e bagno sopra? eventualmente , per risparmiare sui costi, converrebbe valutare di usare legno al posto di muratura o perderemmo eventuali benefici fiscali e qualità del risultato? Chiedo perchè non abbiamo chiuso la vendita perchè volevamo valutare grossomodo fattibiità e costi
Salve Simonetta, premesso che dovrei avere bisogno di una planimetria per entrare nel merito in modo specifico, le posso dire che un ampliamento fatto in legno può avere costi leggermente più alti rispetto alla muratura. Per quanto riguarda la qualità si può raggiungere ottimi standard con tutte le tipologie, basta affidarsi a partner competenti.
Le detrazioni possono essere applicate solo alla parte esistente.
Spero di averle dato delle informazioni utili.
Saluti.
Paolo
La ringrazio per la risposta. Io ho le planimetrie ma, ovviamente, non è indicato l’ampliamento che è solo “teorico”. Non si riesce a dire grossomodo su che cifra ci aggiriamo per ampliamento al grezzo avanzato di 50mq distribuiti su 2 piani? chiedo perchè ,per me potrebbero essere 10-30 -50 o 100 mila. Non ne ho proprio idea!!
Posso dirle che la nuova costruzione si aggira intorno ai 1500 €/mq, se deve ristrutturare dai 500 ai 900, a seconda della tipologia di ristrutturazione (sostituzione serramenti, impianti, ecc.).
Buonasera Geometra, le sottopongo un quesito:
Intervento di demolizione e ricostruzione di un edificio (senza ampliamento) con spostamento del volume dal terreno di proprietà di mio padre al terreno di mia proprietà (terreni contigui). Permesso di costruire intestato ad entrambi ottenuto con Piano Casa a fine 2019. Le spese da me sostenute per l’intervento sono detraibili con bonus ristrutturazione? O sto forse sostenendo spese su un edificio non di mia proprietà e quindi non posso detrarle? Il nuovo accatastamento dell’edificio ricostruito e la rimozione dell’edificio demolito dai mappali avverrà ad intervento concluso.
La ringrazio
Salve Giulio, le detrazioni spettano a chiunque abbia un diritto reale sull’immobile, quindi lato bonus non ci sono problemi. Le consiglierei di fare attenzione allo spostamento di volume sul terreno del padre, in quanto si troverebbe con un diritto di superficie un po’ “scivoloso”. Le consiglio di acquistare il terreno di “atterraggio”.
Spero di esserle stato utile.
Paolo
Grazie della gentile risposta. In realtà lo spostamento del volume è dal terreno di mio padre al terreno di mia proprietà. L’edificio da demolire è situato sul terreno di mio padre. Essendo però io in possesso di un permesso di costruire che prevede la ricostruzione sul mio terreno posso considerarmi in possesso di un diritto reale? Grazie ancora
Buonasera Geometra, le sottopongo un quesito:
4 case a schiera tutti d’accordo nel fare una stanza sopra il garage (dove ora esiste una terrazza).
L’ampliamento non supera il 15% del volume totale della casa.
Trattandosi di un piccolo ampliamento, siamo comunque costretti ad utilizzare fonti rinnovabili?
Salve Marco, con Veneto 2050, qualora il volume urbanistico esistente fosse esaurito, è possibile ampliare in modo uniforme in tutte le unità a schiera, purché il volume ampliamento sia in classe A1 con l’uso di fonti rinnovabili (art.6 comma 1 lett. B).
Vi consiglio, visto che siete in sintonia, di sfruttare gli incentivi del superbonus, in modo da agevolare anche la sostenibilità dell’ampliamento. In caso sentiamoci.
Saluti.
Paolo
338 1298943
Buongiorno,
Dovrei acquistare una casa costruita da un ampliamento di una casa già preesistente per 3/4 della nuova casa + 1/4 costruito da una demolizione/ricostruzione di un rudere e ampliamento del rudere stesso.
Le mie domande sono le seguenti:
1. posso acquistare una casa legata ad un ampliamento di un’altra, e in quel caso diventerebbero 2 proprietari diversi? Non è che poi debba pagare degli oneri ecc?
2. posso detrarre qualcosa sui lavori che faccio? Ad esempio avevo pensato: i m2 del rudere demolito+ricostruito posso detrarlo?
3. i m2 dell’ampliamento del rudere e i m2 dell’ampliamento dall’altra casa si possono detrarli?
Grazie mille
Buongiorno,
se non ci sono vincoli particolari (Piano Casa LR 14/2009, agevolazioni per prima casa) è possibile acquistare qualsiasi porzioni di immobili senza particolari riserve. Qualsiasi lavoro di manutenzione straordinaria e di ristrutturazione può essere soggetto a detrazioni fiscali, al superbonus e al sismabonus, purchè non siano oggetti di ampliamento.
Se vuole maggiori informazioni conviene sentirci al telefono.
Saluti.
Paolo
338 1298943
Buonasera Geometra, gentilmente vorrei chiederle delle informazioni in merito al piano casa: abito nel comune di Jesolo in zona agricola, premetto che abbiamo già usufruito del Piano casa LR 14/2009, costruendo due box con il 20% sull’Abitazione principale, (costituita da un unico corpo di casa colonica trasformata in tre abitazioni) con un totale del volume realizzabile di 276,07 mc e realizzato 209,80 mc. Vicinò all’abitazione principale ho un magazzino di circa 100 mc adibito e accatasto come ricovero attrezzi con il tetto in eternit, dista circa a 10 mt dall’abitazione, chiedo, se posso demolirlo costruendo una nuova abitazione per mio figlio, su sedime diverso utilizzando il restante 20% non realizzato e sommare i mc del ricovero attrezzi Da demolire.Grazie
Salve Warner.
La LR 14/2009 non esiste più, ora il Piano Casa è normato con la LR 14/2019, nella quale non è possibile fare ampliamenti staccati attraverso cambi di destinazione d’uso (art. 8 comma 1 lett. a).
Quindi, salvo altre disposizione dello strumento urbanistico, può ristrutturare l’accessorio senza fare un cambio d’uso per la costruzione di una nuova casa.
Spero di averle dato un’informazione utile, anche se non è quella che sperava di leggere.
Saluti.
Paolo
Buonasera Geom. Sto realizzando un piccolo ampliamento con il Piano Casa Ex LR 14/2009 (progetto depositato prima di Veneto 2050). Preciso che nel progetto era prevista l’installazione di un impianto solare termico da 3kw. I lavori sono iniziati lo scorso anno e spero di riuscire a completarli nei prossimi 3-4 mesi. Ora, con l’introduzione del Superbonus, avrei la possibilità di riqualificare la parte esistente con l’installazione, tra l’altro, di un impianto fotovoltaico (come intervento trainato). Mi chiedo se tale intervento può in qualche modo “sostituire” l’installazione del solare termico previsto dal progetto di ampliamento Piano Casa. Se non erro nel caso di ampliamento non vi è la possibilità di usufruire di incentivi e quindi non credo che il solare termico sia comunque agevolabile. Mi chiedo, qualora la soluzione prospettata sia fattibile, se questo possa eventualmente influire anche sull’esonero iniziale degli oneri di urbanizzazione. Grazie.
Salve Giovanni, in questo fase storica siamo più sul campo delle opinioni che in quelle con riscontri tecnici. A pelle mi viene da dirle che sono due pratiche diverse, con due obbiettivi diversi e quindi due “contabilità” diverse. Nel vecchio Piano Casa, comunque, i 3 Kw non dovevano essere per forza fotovoltaico o solare, potevano essere anche una pompa di calore o una stufa a pellet (in qualche modo collegata all’impianto), quindi potrebbe provare a modificare la precedente proposta, visto che il fotovoltaico è attività libera, quindi si potrebbe modificare il titolo. Per essere sicuro le consiglio di confrontarsi con l’ufficio tecnico, proprio perché non c’è ancora uno storico su queste variazioni.
Buonasera,
volevo trasformare il garage e portico adiacenti alla mia abitazione in soggiorno.
Mi servirebbe arrivare al 35% per conseguire questa possibilità.
Mi chiedevo: il criterio D (utilizzo di materiale di recupero per ampliamento) che vale un 5% è utilizzabile in questo caso? Anche se non devo costruire da zero l’edificio dovrei comunque chiudere l’apertura del portico e controssoffittare il tutto.
Inoltre: nella legge precedente c’era il criterio dell’ampliamento fino al 20% o 150 mc per prima casa. Nella nuova legge non trovo invece un volume basale per prima casa, ma pare tutto in percentuale all’esistente (15% volume esistente). Questo penalizza le case piccole purtroppo. Mi conferma questa lettura?
Grazie molte
Salve Marco, ho pubblicato la mini guida sul nuovo Piano Casa Veneto 2050, la invito a darci un’occhiata.
https://www.studiogollo.com/veneto-2050/
Tornado alla sua domanda, se si riferisce all’Allegato A della L. 14/2019, le link un commentario utile, come è sintetizzata la parte riguardante il recupero del materiale da costruzione.
https://www.veneto2050.it/commento-lr-14-19/commento-allegato-a-lr-14-2019/
Quel 5% non è flat, deve essere dimostrato in base ai materiali.
Le confermo la mancanza di un volume predefinito, inoltre faccia attenzione che non sono deroghe in caso di eliminazione del garage obbligatorio.
Spero di averle dato delle informazioni utili.
Saluti.
Paolo
Buongiorno geom. Gollo,
per quanto riguarda i materiali di recupero, cosa si intende?
Materiali derivanti dai lavori in cantiere o materiali che il fornitore certifica come tali?
Salve Rudy, nella scheda D della Legge troviamo scritto:
Il criterio permette un incremento del volume o della superficie del 5%.
Al fine di ridurre l’impiego di risorse non rinnovabili e di aumentare il riciclo dei rifiuti, alcuni materiali devono prevedere una quota minima di riciclato, conformemente a quanto indicato dai Criteri Ambientali Minimi (CAM), di cui alla L. 221/2015 e al D.lgs. 50/2016.
In sostanza, per avere quell’ulteriore bonus è necessario utilizzare materiali dotati di certificazione che attestino l’utilizzo di materiale riciclato o comunque qualche forma di sostenibilità ambientale.
Spero di esserle stato utile, in caso mi contatti telefonicamente.
Saluti.
Buongiorno Geom. Gollo, sono in possesso di un permesso di costruire con il Piano casa scaduto il 31 marzo 2019. Dovevo iniziare i lavori entro ottobre 2020 ma mi sono avvalso della proroga concessa di un anno. La pratica prevede la demolizione di una pertinenza residenziale C2 di 117 m2 + 70 % per Piano Casa con la costruzione di 2 unità abitative di circa 100 m2 ciascuna. Chiedo se in Veneto oltre il 70 % si possa applicare un ulteriore 5% di ampliamento in base ad una normativa a me sconosciuta. Grazie per la risposta.
Salve Attilio, lo escludo, anche perché ora ha l’obbligo di terminare il progetto già autorizzato, visto che la Legge è scaduta, e pensare ad ulteriore volume da unire la vedo veramente dura.
Saluti.
Paolo
Buongiorno Geom. Gollo, ho usufruito del piano casa nel sottotetto nel 2009 con volume ammesso del 20%. Ora vorrei fare delle modifiche che consistono nell’eliminare una porzione del volume che avevo acquisito (un corridoio) e “trasferirlo” per realizzare un wc ed un ripostiglio in una posizione diversa dell’attuale corridoio. Ma facendo queste modifiche adesso devo rispettare il massimo volume del 15% previsto dal piano casa 2019? O posso comunque tenermi quel 20% che avevo acquisto a suo tempo?
Avendo già usufruito del piano casa nel 2009 è permesso l’utilizzo del piano casa 2019 per fare questo intervento?
Se ciò non è permesso, posso comunque utilizzare il recupero dei sottotetti (LR 51/2019)? Quest’ultimo caso è più oneroso (costo di costruzione).
Grazie molto!
Salve Marisa, il Piano Casa del 2009 è scaduto, quindi se il titolo è ancora valido lo può portare a termine, in caso contrario ha perso quella potenzialità. Qualora volesse ripresentare un progetto deve rispettare quanto è previsto dal Piano Casa Veneto 2050 del 2019, partendo dal volume di partenza, al netto degli altri Piani casa già usati. Può comunque usare il recupero del sottotetto (L.R. 51/2019).
Saluti.
Paolo
Buonasera,
In caso di piano casa separato dal corpo principale il proprietario potrà cedere tramite vendita la realizzazione al grezzo della nuova costruzione a un figlio che poi proseguirà i lavori di costruzione?
Salve Nicolò, il figlio rientra nella parentela diretta, quindi si può fare. Si confronti sempre prima con l’ufficio tecnico, altrimenti, in caso di tecnici poco “permeabili”, si rischia l’annullamento del titolo, con conseguenti disagi.Per il resto starei tranquillo.
Saluti
grazie per la risposta, il dubbio sorge perchè dal comune non sembravano troppo permissivi a fare tale operazione (vendita o donazione) prima di essere arrivati all’abitabilità. Dovrei ritornare visto che sia lei che il mio geometra siete della stessa opinione.
Dal comune mi danno come soluzione quella di ricevere la nuda proprietà dell’immobile e lasciare a mia madre ( proprietaria del permesso di costruire) l’usufrutto, come la vede? avrei la possibilità di eseguire io i lavori e quindi di poter usufruire dell’iva agevolata? di mezzo ovviamente c’è anche l’intestazione del mutuo.
Grazie
La vedo che i tecnici del comune sono degli incompetenti.
Detto questo, immagino che la fiducia verso al madre sia totale ma l’usufrutto è comunque consegnare la piena disponibilità dell’immobile (uso esclusivo), che comprende anche la locazione a terzi ecc. Non voglio spaventarla, ma la legge dice questo. A questo punto, se non riesce a convincere il Comune, meglio intestarsi una quota della proprietà o fare un contratto di comodato o affitto in modo da avere il possesso della proprietà.
Come mi suggerisce di “insistere” e cercare di convincere l’ufficio tecnico del comune? c’e qualche passaggio della legge o qualcosa che io posso sottoporgli per farli ritrattare la questione?
La questione della nuda proprietà nasce dal fatto che avremmo la necessità di intestare il mutuo ad una persona diversa da chi è proprietaria attualmente della licenza di costruire, ammesso che non si riesca a fare la vendita al grezzo come era stato deciso in prima opzione.
qual’è il suo consiglio sulla soluzione migliore per ovviare a questo problema?
Buongiorno,
abbiamo titolo di costruire piano casa 2019 madre e due figlie in comunione ereditaria di terreno agricolo con fabbricato che dovrà venire demolito e generare due fabbricati distinti per le figlie che abiteranno. Il problema è come dividere il terreno prima di procedere alla costruzione sia per la mamma anziana che dovrebbe fare donazione del suo terzo ma rimane con l’usufrutto, sia per disuguaglianze di cubatura dei due fabbricati.
Buongiorno Lisa,
purtroppo ho avuto il sito con dei problemi, le rispondo adesso.
Propongo di frazionare e dare un inizio lavori in comproprietà e dividervi con le giuste quote dal notaio, in questo modo pagherete solo l’1% di imposte. Da quel momento ognuno andrà avanti con le proprie forze. Lo sviluppo del cantiere può essere un parametro per compensare i valori di cubatura (es. un cantiere con le fondazioni, il secondo cantiere con il primo solaio), mentre la mamma o dona o deve essere liquidata. In caso di liquidazione (la donazione è sempre un cosa delicata in caso di mutuo o vendita futura), c’è anche il modo di evitare il trasferimento di denaro posticipando i pagamento e, se la mamma non vuole i soldi, andare dal notaio dopo un po’ di tempo e sottoscrivere una rinuncia al debito (la mamma è sempre la mamma, no?).
Spero di esserle stato utile. Saluti.
Paolo
Salve volevo chiedere un ‘informazione per costruire casa. Io volevo costruire dietro casa di mio padre visto lo spazio a disposizione e ma terreno agricolo…ci siamo informati nel comune di residenza di mio padre e il geometra comunale ha detto che non si può costruire perché il terreno è agricolo oppure si può costruire ma la casa deve essere adiacente con quella di mio padre cioè con una porta comunicante. La mia domanda era deve essere per forza comunicante con una porta oppure può essere staccata la nuova casa ma comunicante con tipo una tettoia tra la mia casa e quella di mio padre? Grazie
Buongiorno Luca, la casa può essere collegata anche solo con una copertura, dipende dal Comune il tipo di collegamento tollerato: ad alcuni basta un pergolato, altri (la maggior parte) vogliono una superficie coperta, come un portico.
Saluti
Egr. geom. Gollo,
forse in qualche commento precedente è già stato trattato l’argomento, ma Le sottopongo comunque il mio caso, perché non riesco a ricevere delle risposte certe dai professionisti incaricati e non vorrei incappare fra qualche anno in delle sanzioni.
Nel 2021 è stato rilasciato il PDC a mio suocero per la costruzione in terreno agricolo di sua proprietà, dell’abitazione principale mia e di suo figlio, sfruttando il piano casa del 2009; il PDC è stato rilasciato a costi zero in quanto è stato dichiarato che “La residenza del richiedente e/o dei suoi familiari dovrà essere trasferita nell’immobile oggetto di ampliamento ai sensi della L.R. 14/2009, e mantenuta almeno per quarantadue mesi successivi al rilascio dell’agibilità; in caso di inosservanza, anche a seguito di verifica e accertamento successivi, dovrà essere versato il contributo concessorio, maggiorato secondo quanto previsto dall’art. 7 c. 2 bis della LR 32/2013;” .
La casa è stata resa agibile lo scorso gennaio e il mese prossimo faremo la compravendita tra me e mio suocero.
Secondo lei, il fatto che mio marito non rientri nella proprietà dell’immobile, può far decadere il diritto degli oneri agevolati o il problema non sussiste?
Il dubbio sorge in quanto al momento del rilascio del PDC non eravamo sposati e il fatto di essere “compagna” non figurava tra gli aventi titolo ed il Comune ci aveva consigliato di acquistare all’agibilità e di sposarci…
Ora essendo moglie rientro tra i familiari aventi titolo e il fatto di acquistare l’immobile al 100% non dovrebbe far decadere tale requisito in quanto comunque mio marito ci risiederà almeno per i 42 mesi successivi al rilascio dell’agibilità: è corretto?
Spero di essere stata esaustiva.
La ringrazio per una Sua cortese risposta in merito.
Saluti,
Alessandra
Salve Alessandra, non conosco una casistica di questo tipo, spesso è sottoposto ad interpretazione dell’Ufficio Tecnico.
Per la mia esperienza sono incline a trascurare il fattore matrimonio, di fatto si parla di famiglia. L’ultima parola spetta al Comune, se non volete rischiare conviene confrontarsi col Responsabile del Procedimento.
Spero di esserle stato utile.
Saluti,
Paolo
Buonasera Paolo,
le scrivo poiché ritengo di trovarmi in una condizione piuttosto rara al punto di non riuscire a trovare materiale consultabile online.
Vista la sua disponibilità a rispondere sul suo sito, provo a sottoporle l’interrogativo sperando di trovare in lei una indicazione sui possibili scenari.
Sono proprietario dal 2018 di un appezzamento di terreno (agricolo) acquistato con un PDC da PIANO CASA Regione Veneto per una cubatura di circa 400 mc.
In seguito alla pandemia ho deciso di mettere in vendita il terreno con il progetto approvato visto che il PDC ha potuto godere di una proroga dei termini fino ad agosto 2024.
Arrivo alla domanda sull’edificabilità del terreno e sulla cubatura.
Tenendo conto: che la cubatura sul terreno deriva dal Piano Casa, che nel frattempo è avvenuta la demolizione dei fabbricati che l’anno generata/trasferita, che il 50% della volumetria ricavata è stata sfruttata dal proprietario confinate che ha acquistato l’altro lotto e ha già costruito, se dovessero scadere il PDC e l’inizio lavori senza aver fatto neanche lo scavo, cosa accadrebbe al terreno e alla cubatura?
La ringrazio in anticipo per la sua risposta.
Saluti
Buongiorno Francesco,
premesso che la LR sul Piano Casa non prevede la vendita del credito edilizio (area edificabile), ma solo il volume generato (costruito), quando scade un titolo edilizio si possono fare due cose:
1) rinnovarlo se i lavori sono iniziati;
2) ripresentarlo se non è stata realizzata alcuna opera edilizia (lo scavo non conta, devono esserci almeno le fondazioni).
Nel secondo caso, se la legge che ha generato il volume di progetto è scaduto, si perde il titolo, con conseguente riformulazione del progetto con i regolamenti in corso.
Spero di esserle stato utile.
Saluti.
Paolo
Buongionro Paolo,
la ringrazio per la sua risposta anche se non mi è molto chiara la parte relativa al terreno.
Perderà o manterrà la sua “edificabilità” in seguito alla scadenza del PDC?
Grazie ancora.
Saluti
Francesco
Con piano casa hanno costruito una casa adiacente ad una esistente, la mia domanda è se potevano costruire attaccati al confine della servitù di passaggio che porta a dei terreni agricoli, la servitù di passaggio è di 3 metri e loro non ne sono proprirtari e hanno costruito sul confine
Grazie
Salve Katia, le nuove construzioni devono rispettare le distanze dagli edifici, dai confini e dalle strade, per darle una opinione precisa dovrei guardare il progetto.
Saluti
Paolo
Salve, le scrivo per informazioni in merito ad un ampliamento di una casa in zona agricola ai fini della costruzione di un immobile per un familiare. Nello specifico, mio padre è proprietario di un immobile (parte di una bifamiliare) di circa 320 mc, ci chiedevamo se l’ampliamento degli 800 mc comprendesse l’immobile di mio padre + la nuova casa (di circa 480 mc) o se dovessimo considerare anche l’altro immobile facente parte della bifamiliare, così potendo costruire una casa di circa 160 mc.
Inoltre, oltre agli 800 mc, le ulteriori % di ampliamento su quale valore di partenza andrebbero calcolate? grazie mille!
Salve Francesca, il calcolo degli 800 mc si calcolo sull’intero edificio, in questo caso di una bifamiliare. Se la somma delle due case è meno di 800 mc (es. 600 mc), può ampliare in aderenza 200 mc + il volume previsto dal Piano Casa Veneto 2050 calcolato sui 600 mc.
Nel precedente Piano Casa, invece, il calcolo era diverso.
Spero di esserle stato utile.
Paolo
Buonasera Geom. Gollo, ho un quesito riguardante la L.R. 11/2004 e la L.R. 32/2013 (piano casa). Sono proprietario di un terreno agricolo con relativa casa, entro i termini del 2019 ho richiesto di usufruire del piano casa ed è stato rilasciato il PDC per ampliamento fabbricato mediante la realizzazione di un nuovo fabbricato residenziale entro i 200 mt. dal vecchio fabbricato. E’ passato diverso tempo e ora non abbiamo più l’esigenza di costruire. Dopo aver frazionato il terreno lo posso vendere con il relativo PDC?. Grazie
Salve Nereo,
se il progetto è scaduto rischia di non riuscire a rinnovarlo. Qualora fosse ancora in valido, con deposito dell’inizio lavori, la Legge non consente di trasferire il “credito edilizio” ma il “volume generato”, quindi servirebbe portare il progetto almeno alla copertura. Ovviamente serve confrontarsi con l?Ufficio Tecnico del Comune per evitare noie dopo un eventuale trasferimento.
Spero di esserle stato utile.
Paolo